房地产企业增值税会计核算案例

A房地产开发公司，2016年5月1日后开发可供销售商品房100套，土地成本1110万元；开发成本共计6000万元；取得进项税额500万元，2017年12月31日办理商品房登记手续，且已销售50套，收到销售额5550万元。计算的销项税额550万元。已按3%预征率预缴增值税。2017年12月31日由于公司经营战略调整，剩余50套不再销售，转为自用并用于经营酒店式公寓，且取得了酒店经营许可证。

解析：

一、取得进项税额时：

借：应交税费－应交增值税－进项税额－XX项目 500万元

贷：银行存款 500万元填入附表2及主表，形成留抵税金，反映在主表期末留抵，以后各期滚动。

二、预售时：

借：银行存款 5550万元

贷：预收账款 5550万元

下月申报缴纳时：

借：应交税费—应交增值税－已交税金—xx项目 150万元

贷：银行存款 150万元填入增值税预缴税款表及主表第28栏备注：预缴税款＝5550÷（1+11%）×3%＝150万元（特别提醒：计算预缴税款时不能扣除土地出让金）

三、结转销售收入，并开具发票时：

借：预收账款 5550万元

贷：主营业务收入—x项目 5000万元

应交税费－应交增值税－销项税额－xx项目 550万元

（5550－1110/2）/(1+11%)=495万元填附表一14列，反映在主表第11栏。

注1：以取得全部价款和价外费用扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额填报申报表。

注2：如果没有以下第四笔业务，则计算当月应纳增值税＝495－500＝－5万。

注3：本人更偏向于通过这样：借：应交税费—应交增值税—未交增值税－XX项目 495万元，讲课时，让大家更清楚方向和性质。但13号文件明确：应交税费下直接设未交增值税二级科目。反映在主表第20行期末留抵。同时预征的部分仍然在第28栏反映，本期不抵减。

四、另50%用于转固定资产需要将其中40%的进项税额转出即：500*50%*40%＝100万元

借：应交税费—待抵扣进项税额 100万元

贷：应税税费－应交增值税－进项税额转出 100万元

计算当月应补（退）税额＝495（销项税额）+100（待抵扣不动产进项税额）－150－500＝－55万元。反映在申报表附列资料（五）第6列中100万元期末待抵扣不动产进项税额。主表第34栏填列本期应补（退）税额为－55万元。