学习笔记：4 不动产老项目取得时间（包括转租）的界定问题——全国各地解答一表汇总

各地国税

地区口径

河北国税

房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的开工日期在   2016年4月30日前的房地产项目。新、老项目的界定标准，对房地产开发企业的不同的经营行为是相同的，按照租、售相同，税收公平原则，房地产开发企业将尚未出售的房屋进行出租，仍按上述标准判定是否属于新老项目。

【河北国税】纳税人将2016年4月30日前租入的不动产对外转租的，选择适用简易征收计税方法进行备案时，需提供租入该不动产的合同证明该不动产于2016年4月30日前租入。纳税人2016年5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择适用简易征收计税方法。

山东国税

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青岛国税

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厦门国税

【厦门国税】市政府文件中明确某不动产自2016年4月15日起转让至某公司，但是2016年5月之后才能完成权属登记，能否根据市政府文件判定该不动产属4月30日前取得的老项目？

答：对2016年5月1日前政府文件已明确权属归属、且已完工不动产项目，可确认为不动产老项目选择简易计税方式。

10、物业公司承租不动产后再转租，是执行简易计算办法征收还是一般计税办法征收？
答：“转租”也是不动产取得的一种方式，若物业公司转租的是2016年4月30日之前承租的不动产，可以选择简易计税办法计算缴纳增值税。

海南国税

财税〔2016〕36号文件中明确：房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。新、老项目的界定标准，对房地产开发企业的不同的经营行为是同样，按照租、售相同，税收公平原则，房地产开发企业将尚未出售的房屋进行出租，仍按上述标准判定是否属于新老项目。

十二、不动产老项目的确定问题

（一）转让不动产老项目

纳税人转让不动产，产权变更登记日期在2016年4月30日前的项目。

（二）自建不动产老项目

纳税人取得的第一个《建筑工程施工许可证》或建筑施工合同注明的开工时间在2016年4月30日前的项目。

1、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；

2、《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

（三）出租不动产的老项目

关于2016年4月30日前开工建设的在建工程，完工后用于出租是否可以选择简易计税方法问题，可以选择简易计税方法。

《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理办法》（国家税务总局公告2016年第16号）第三条第（一）款规定：“一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额” 。

此问题的实质是对不动产租赁中“取得”概念进行解释。国家税务总局公告2016年第16号允许选择简易计税方法的基本出发点，是基于取得“老不动产”缺少进项税额这一事实，营改增前开工，营改增后完工的在建工程，无法取得全部进项税额。本着同类问题同样处理的原则，可以比照提供建筑服务、房地产开发划分新老项目的标准，确定是否可以选用简易计税方法。

北京国税

房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。

四川国税

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湖北国税

房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。
33.4月30日之前签定了合同，5月1日后才招投标的项目，是新项目还是老项目？
按照财税（2016）36号文件规定：建筑工程老项目，是指：
（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；
（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
因此4月30日之前签定了建筑工程承包合同，合同上注明的开工时间在4月30日之前属于建筑工程老项目。

河南国税

房地产老项目，是指：
（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；
（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

江西国税

【江西国税】江西省国税局8月18日再次解答营改增实务中的37个问题

1、不动产的取得的时间节点如何确定？

答：在总局明确前，暂按以下原则把握：（1）以直接购买、接受捐赠、接受投资入股或抵债方式取得，以不动产权属变更的当天为取得的时间。（2）纳税人出租或转让自建不动产，以建筑工程许可证注明的开工日期为不动产取得的时间，无建筑工程施工许可证的，按合同注明的开工日期为不动产取得的时间。（3）对于不动产转出租的，按前一次租赁合同的签订时间确定不动产“取得”时间，即：一般纳税人将2016年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易办法征税；将5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税。

新疆国税

【新疆国税】A企业为营改增一般纳税人，对其4月30日前取得的不动产进行了简易征收备案，A企业将不动产租给了B企业，B企业又将此项不动产继续出租给了C企业。由于2016年第16号公告中对“取得的不动产”没有转租取得的方式，该项业务中，B企业能否申请简易征收？
答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）的规定，B企业将承租A企业的不动产，继续出租给C企业的行为应按照出租不动产计算缴纳增值税。一般纳税人将2016年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易计税方法计算缴纳增值税；将2016年5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易计税方法计算缴纳增值税。

吉林国税

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江苏国税

房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。

宁夏国税

2.房地产开发企业自行开发项目，如何判断是否属于老项目，以开工、完工还是产权登记时间为准？

答：根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）的规定，房地产老项目，是指：（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

内蒙古国税

一、不动产老项目的确定
（一）转让不动产老项目
纳税人转让不动产，产权变更登记日期在2016年4月30日前的项目。
（二）自建不动产老项目
纳税人取得的第一个《建筑工程施工许可证》或建筑施工合同注明的开工时间在2016年4月30日前的项目。
1、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；
2、《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
（三）出租不动产的老项目
关于2016年4月30日前开工建设的在建工程，完工后用于出租是否可以选择简易计税方法问题，可以选择简易计税方法。
《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理办法》（国家税务总局公告2016年第16号）第三条第（一）款规定：“一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额”。
此问题的实质是对不动产租赁中“取得”概念进行解释。国家税务总局公告2016年第16号允许选择简易计税方法的基本出发点，是基于取得“老不动产”缺少进项税额这一事实，营改增前开工，营改增后完工的在建工程，无法取得全部进项税额。本着同类问题同样处理的原则，可以比照提供建筑服务、房地产开发划分新老项目的标准，确定是否可以选用简易计税方法。