1.3.4 房地产开发企业销售精装修房所含装饰、设备是否视同销售问题

各地国税

地区口径

河北国税

河北省国家税务局 关于全面推开营改增有关政策问题的解答(之二) 2016.4.30

十二、关于房地产开发企业销售精装修房所含装饰、设备是否视同销售问题

《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条第二款规定，视同销售不动产的范围是：“单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。”  

房地产开发企业销售精装修房，已在《商品房买卖合同》中注明的装修费用（含装饰、设备等费用），已经包含在房价中，因此不属于税法中所称的无偿赠送，无需视同销售。房地产企业“买房赠家电”等营销方式的纳税比照本原则处理。  

例如：房地产公司销售精装修房一套，其中精装修部分含电器、家具的购进价格为10万元，销售价格200万元，并按照200万元全额开具增值税发票，按照11%税率申报销项税额。此时，无需对10万元电器部分单独按照销售货物征收增值税。

标注：河北国税这一个理解，是一个具有“影响力”的回复，从收入的销售达成体现为房产收入，而成本却是物料、建筑设备等，这些是房子的组成所需，家电只是比较特殊的物料。购入货物多数是17%的货物进项税额，但不宜认为取得17%进项却抵11%销项，以致国家财政受损，其实抵多少是上一方销售时的计缴，与本轮的销项是不能直接绑定利益的。从有偿收入的成本角度理解，我们非常赞同这一原则。至于有的征管人士可能认为，要是诸如买一台电视送一个房子，会不会有避税漏洞呢？这确实可能有，但也不宜因一个特别事项就要全部否定正常业务的处理。

如果做视同销售，那相当于是“多出来”的销项，因为，收入是没有真正收到对价的。但只有购买了商品房，才能取得精装电器家具，这是有偿的前提，并不是“无偿“赠送的情形。因此对于无偿赠送，从营改增后大家从经济性的角度更多的扩展了增值税的理解，不失为一种进步。其实，在企业所得税上早就对“买一赠一”行为认为是一体化销售的行为，拆分收入就可以了。但在增值税上，拆分在意义和征管上更加复杂，纳税人就是为销售房子产生的精装修，这是采购发生的进项的正常抵扣认定。

山东国税

全面推开营改增试点政策指引（七） 2016.5.31

九、房地产开发企业“买房送装修、送家电”征税问题

房地产开发企业销售住房赠送装修、家电，作为房地产开发企业的一种营销模式，其主要目的为销售住房。购房者统一支付对价，可参照混合销售的原则，按销售不动产适用税率申报缴纳增值税。

标注：混合销售的定义略与财税〔2016〕36号文件中混合销售的“货物+服务”的组合要求是不同的，认为套混合还是概念上略有误解之处。

海南国税

全面推开营改增政策指引——四大行业座谈会问题系列解答之房地产业 2016.6.23

（三）关于房地产开发企业销售精装修房所含装饰、设备是否视同销售问题。《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条第二款规定，视同销售不动产的范围是：“单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。”  

房地产开发企业销售精装修房，已在《商品房买卖合同》中注明的装修费用（含装饰、设备等费用），已经包含在房价中，因此不属于税法中所称的无偿赠送，无需视同销售。

标注：说到核心之处了，已包含在房价中，不属于“无偿赠送”。

深圳国税

深圳市全面推开“营改增”试点工作指引（之一）2016.5.10

九、房地产企业销售带精装修的房屋，按照销售不动产征收增值税。

厦门国税

营改增政策问题解答（三）2016.5.12

3、房地产开发企业销售精装修房所含装饰、设备是否按视同销售处理？

答：房地产开发企业销售精装修房，已在《商品房买卖合同》中注明的装修费用（含装饰、设备等费用），已经包含在房价中，不属于税法中所称的无偿赠送，无需视同销售。

湖北国税

营改增政策执行口径第二辑 2016.5.23

房地产企业销售不动产的同时，无偿提供家具、家电等货物的征税问题

房地产企业销售不动产，将不动产与货物一并销售，且货物包含在不动产价格以内的，不单独对货物按照适用税率征收增值税。例如随精装房一并销售的家具、家电等货物，不单独对货物按17%税率征收增值税。

房地产企业销售不动产时，在房价以外单独无偿提供的货物，应视同销售货物，按货物适用税率征收增值税。例如，房地产企业销售商品房时，为促销举办抽奖活动赠送的家电，应视同销售货物，按货物适用税率征收增值税。

标注：湖北国税的解读更严谨一些，对于抽奖等形式赠送的，这是真实赠送了，因为没有绑定销售价格之内包括的关系，是一个不错的补充与参照。