1.3.1 一级土地开发的计税问题

各地国税

地区口径

北京国税、安徽国税

【北京国税】营改增热点问题（2016年6月第三期）2016.6.22 【安徽国税】建筑业营改增热点难点问题(一)2017.1.3

纳税人从事一级土地开发取得的收入，按什么税目缴纳增值税？

答：纳税人从事一级土地开发取得的收入，按照提供建筑服务缴纳增值税。

标注：财税〔2016〕36号文件中对于建筑服务的内容介绍中有“其他建筑服务，是指上列工程作业之外的各种工程作业服务，如钻井（打井）、拆除建筑物或者构筑物、平整土地、园林绿化、疏浚（不包括航道疏浚）、建筑物平移、搭脚手架、爆破、矿山穿孔、表面附着物（包括岩层、土层、沙层等）剥离和清理等工程作业。”所以定义为建筑服务本身是恰当的。

河北国税

河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答之七2016.10.11

关于与政府共同合作进行土地改造、拆迁（一级土地开发）缴纳增值税问题

纳税人（以下称投资方）与地方政府合作，投资政府土地改造项目（包括企业搬迁、危房拆除、土地平整等土地整理工作）。符合《关于纳税人投资政府土地改造项目有关营业税问题的公告》（国家税务总局2013年第15号公告）所规定的“投资行为”的，取得的投资收益不属于增值税征税范围，不征收增值税。投资方收取固定或保底收益的，按照贷款服务税目征收增值税。  

如纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入属于“建筑服务”税目；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“经纪代理”税目。

标注：与政府合作的项目形式现在是越来越多了，有“BT”、“BOT”、“PPP”等方式。这儿的问题是分二种情形：一是出钱，有收益了，来分配利润，这就是投资行为，分红所得，进而需要分：(1) 收益不固定的，那就是不征收增值税；(2) 收益固定或保底收益的，按照贷款服务征收增值税。二是提供服务等，参与建设的方式，属于提供建筑服务的，那上面解释得清晰了。注意这儿可能并不是自己全做了，而是又找了第三方进行的建筑服务，有点像转包的意思。这一点在增值税下没有特别强调，2009年版本的《营业税暂行条例》强调的转包不得差额化的理解，在增值税下的抵扣认不认可？没有讲清晰，那先不管别的部门对工程管理转包如何处理，增值税凭抵扣票据抵扣，当下还是没有限制性的措施要求的。还有一个是代委托方支付的一些拆迁等费用，则是相当于经纪代理服务，就自己的手续费等收入来计算缴纳增值税。

这儿要注意，国家税务总局公告2013年第15号文件在营改增之后是不是还可以继续引用作为增值税的处理依据，小编认为要谨慎。营改增本身并不仅仅是换了一个计算税款的方式，对于一些计税与免税的重新界定、规则等都发生了相应的变化，而对于没有规定的事项，只能说可以借鉴一些营业税的思考方式，而不宜作为判断依据引用。

安徽国税

建筑业营改增热点难点问题(一)   2017.1.3

9.一级土地开发如何缴纳增值税？

答：纳税人在一级土地开发工程中，提供拆迁、土地平整、三通一平或七通一平服务取得的收入按建筑服务缴税；对其向政府提供支付拆借款资金取得的利息收入，按贷款服务缴税。