【唐继荣】个人出租房屋个人所得税学习体会（天津地区）

个人出租房屋个人所得税学习体会

2016-08-15 唐继荣

《天津市地方税务局关于调整我市个人出租房屋个人所得税政策的公告》2016年第12号

为规范个人所得税征管，按照国家现行税收政策规定,结合金税三期税收管理系统上线要求，现将我市个人出租房屋个人所得税政策调整如下：

一、允许扣除的税费

个人出租房屋取得的租赁收入计算缴纳个人所得税时，税前依次扣除以下税、费：

（一）财产租赁过程中缴纳的税费；

（二）向出租方支付的租金；

（三）由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用；

（四）税法规定的费用扣除标准。

二、适用税率

个人出租住房，暂减按10%的税率征收个人所得税；个人出租非居住用房按20%的税率征收个人所得税。

三、本公告自2016年8月1日起施行，《关于调整我市个人出租房屋税收政策的公告》（地税公告2011年第19号）第一条、第二条中涉及个人所得税相关规定同时废止。

特此公告。

2016年7月25日

学习体会

按原税收政策，出租房屋应征收房产税、城镇土地使用税、营业税等多个税种，计算较繁杂，因此原出租房屋实行按照综合征收率计征各税，随着“金税三期”的上线，按照规定，这一政策停止执行。现在，出租房屋的纳税人在客户端或者办税窗口申报缴纳税款时，“金税三期”系统中设定的税率即为税法规定的税率，纳税人要按照系统要求填写申报表，并按系统中计算的税额按期缴纳税款。

那么个人租房所承担的税负是否增加了呢？

以原天津地税2011年19号公告和2016年12号公告进行对比：

一、依据天津地税2011年19号公告计算

（注：1. 附加税分别按：城建税7%、教育费附加3%、地方教育费附加2%、防洪费1%；

 二、依据天津地税2016年12号公告计算

注A：应纳税额=（19000-760-800）*（1-20%）*10%=1,395.20;

注B：应纳税额=（19000-2280-800）*（1-20%）*20%=2,547.20;

注C：增值税=31000/（1+5%）*1.5%=442.86；

注D：增值税=31000/（1+5%）*5%=1,476.19；

注E：应纳税额=（31000- 57.57-1240-800）*（1-20%）*10%=2,312.19；

注F：应纳税额=（31000-- 191.90-3720-800）*（1-20%）*20%=4,206.10；

政策依据：

个人所得税扣除800元是依据国税发〔1994〕89号第6条第二款：纳税义务人出租财产取得财产租赁收入，在计算征税时，除可依法减除规定费用和有关税、费外，还准予扣除能够提供有效、准确凭证，证明由纳税义务人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。

个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。

个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。(财税〔2016〕43号)

结论：税负比原来增加。