1.1.1.5 不动产出资

不动产出资也属于非货币性资产出资的范围，因此借鉴上述的内容，即个人所得税的处理是可以直接借鉴的，不过要关注有继承、受赠等方式取得的原值认定的处理，甚至有的地方还能“搞”点核定的方式，或许是更有利的，不过随着国家对于房屋的登记管理，相应的价格基本在系统中都有管理，因此核定的条件越来越少了(原值无法确定的情形在减少)。那我们就其他的涉税事项进行说明。

（1）增值税

不动产的增值税政策是在2016年5月1日营改增之后新确认的规则，这就不能照搬增值税暂行条例的内容了，因为，那时还没有考虑现在这么多的出资情形，这次的营改增政策是更加的完善了，所以我们要用新的眼光来看待不动产的增值税问题。

列出上述表格内容并不是说明是属于视同销售，现在“风口”变了，不是视同销售了，那我们是不是解放了？不动产投资不属于增值税应税事项呢？且慢，现在的解释口径是这样的：投资就是交易，是取得非货币性的利益对价。得了，那这就认为是交易，交易就是必须要应税的，于此不动产出资就是应税行为了。

那我们再来看，个人在适用增值税政策的时候，那就套用小规模纳税人的征收率，不用考虑什么抵扣的内容，于此，我们结合财税[2016]36号文件及相应文件的规定，进一步分析其增值税的政策应用如下：

*注释：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

这时要注意，个人需要将房屋所在地的地税机关办理税款缴纳，并且可以要求代开增值税专用发票供投资方抵扣，普通发票更是没有问题的。这样，投资的企业相当于取得可以税前扣除的凭据，自然就不用担心没有发票不让税前扣除的担心了。

同时有了增值税，就有限加税费的一并征收，比如城市维护建设税、教育费附加、地方教育费等，这个我们知道就可以了。

(2) 印花税

印花税是针对于双方来讲的，此时普遍的认识是按“产权转移书据”计算缴纳印花税，那有的同志解释说，接受投资的单位难道也要交吗，本身不是买的关系，能不能争取不缴呢，还是有点难度的，特别这个是套用的“产权转移书据”，一是有产权转移了，过户时点往往一并可能要征了，二是书据是不是必须是买卖关系，也有倾向性的认为属于。同时接受方还要计缴万分之五资金账簿的印花税，心里还是有点“不高兴”的。

(3) 土地增值税

土地增值税是针对于个人的，不过这个房屋的属性是不会变的，比如住宅性质，那投入到企业还是住宅，现在对于住宅的注册登记公司也在不断放开。

依照《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税[2008]137号)规定：对个人销售住房暂免征收土地增值税。那对于商品房呢，我们还要具体情形具体分析。这要依据《财政部、国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税(2015)5号)的规定来看：

*注：可能有人认为“改制重组”必须要有一个名份，不能认为自己出个资就是改制重组，其实这种情形也是改变了企业的股权结构或新设立公司的情形，也是一项企业主体的变动情形。

注意，上面写的是暂不征收，即不是免税的概念。那这个土地增值税如何征收呢？通常是按如下三种方式：

方式一：转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。

方式二：纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《土地增值税暂行条例》第六条、第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％的计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不得作为加计5％的基数。

方式三：既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条的规定，实行核定征收。

在上面的方法中，要考虑适用差额计算增值税时，与凭发票加计5%方式这种情形之下，与解释为不能取得发票(丢了)按评估价走时的税款利益比较，看看哪种方式更有利。

(4) 契税

办理不动产过户需要缴纳契税，此时往往房管部门在过户时一并要求在办理地税务机关一并收了，作为过户一个资料前置。契税暂行条例细则规定土地、房屋权属作价入股、投资的，那视为转让、买卖，需要由接收方企业缴纳契税，契税税率为3%-5%，具体视各地的情形确定适用的税率。

(5) 案例

小编曾接触一个案例，某人在房价低的时候买了10套房，现在有个公司看中了，双方说成立一个企业吧，对方也看中这个公司的资源平台，于是估值2亿元，其中实收资本占9000万元，1.1亿元作为资本公积处理。于是企业就开始评估，并且开始成立公司了。结果在办理税务登记时(旧时不是三证合一)，税务的同志认为出资入资本公积不对，结果就卡着了。那税务同志认为不对有影响税的事吗？也没有，只是说这个是不对的，搞得企业非要证明解释是对的，于此搬出会计准则就开讲，这也是说明，我们的税务同志要突破自己的思维，多了解一些其他部门的文件，从而才能真正的为企业做出服务不是。