1.2.3 房地产项目简易计税方法与一般计税方法的选择问题

各地国税

地区口径

国家税务总局

税总纳便函〔2016〕71号—全面推开营改增试点12366热点问题解答（五）2016.5.11

房地产开发企业开发的，开工日期在4月30日之前的同一《施工许可证》下的不同房产，如开发项目中既有普通住房，又有别墅，可以分别选择简易征收和一般计税方法吗？  

答：不可以。同一房地产项目只能选择适用一种计税方法。

标注：以《施工许可证》为单元选择方法，这个是很明确的。

海南国税

全面推开营改增政策指引——四大行业座谈会问题系列解答之房地产业   2016.6.23

关于房地产开发企业的多个老项目是否可以部分选择简易计税方法，部分选择一般计税方法问题  

房地产开发企业的多个老项目可以部分选择简易计税方法，部分选择一般计税方法。一经选择简易计税方法计税的项目，36个月内不得变更为一般计税方法计税。

房地产以项目管理为原则，同一房地产企业的老项目需要单独备案，符合老项目标准的，可以选择适用简易征收。按5%征收率缴纳增值税。除法律规定不得开具增值税专用发票的情形外，一般纳税人可自行开具增值税专用发票。

例如：一个房地产开发企业有A、B两个老项目，A项目适用简易计税方法并不影响B项目选择一般计税方法。

标注：这个问题是涉及财税〔2016〕36号文件中对于一般纳税人“一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。”规定，这个“特定应税行为”，是界定为一个纳税人所有的项目，还是可以就一个客户的项目进行适用呢？在1994年税制改革以来，这个口径的掌握还是比较紧的，比如，对于选择免税与应税的事项上，初级农产品免增值税，就不能选择部分客户是免税，部分客户因为强制要抵扣选择不免税的情形；还有从事技术开发的也是一个类同规则。对于房地产，那虽然都是建房子的情形，不过由于其施工许可证是区别项目的判断条件，而这个许可证又无法统一为一个判断规则，所以合理解释为不同的项目可以不同的选择，是合理的，与过去的常规理解可能是有观念的突破，但这也是考虑了降低税负为目的的特别因素。

附参照：《财政部、国家税务总局关于增值税纳税人放弃免税权有关问题的通知》(财税(2007)127号)规定：纳税人一经放弃免税权，其生产销售的全部增值税应税货物或劳务均应按照适用税率征税，不得选择某一免税项目放弃免税权，也不得根据不同的销售对象选择部分货物或劳务放弃免税权。

宁夏国税

营改增热点难点问题专题 2016.6.1

房地产开发企业开发的，开工日期在4月30日之前的同一《施工许可证》下的不同房产，如开发项目中既有普通住房，又有别墅，可以分别选择简易征收和一般计税方法吗？  

答：不可以。同一房地产项目只能选择适用一种计税方法。

标注：原则已经很清楚，此类情形不可以。

广州国税

房地产开发企业营改增问题解答 6月1日 2016.6.1

房地产公司承接三旧改造项目，在营改增试点前收购了城中村的老房子，然后进行拆除并重新开发建设，由于在5月1日前已收购了该部分老房子，但拆除工作仍在进行中，无法取得施工许可证，但是该部分老房子的收购价格很高，成本很高，对于该种情况是否有相应过渡政策？  

答：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第八条：一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。

标注：这种情形还是难的，因为无施工许可证，那估计是建筑施工合同也是不会有在4月30日前施工的约定日期的。这种情形还是极可能存在的，但不能说面面都照顾到的。不过从回复的解释上看，是有点看不清是行还是不行呢，好像是可行，但上面小编认为在税收规则支持的判断上还是存在难度的。

如果无法选择简易计税方法，依照财税〔2016〕140号[1]文件规定，在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。虽然这些支出是营改增之前发生的，但如果是营改增之后销售的商品房，认为仍宜认可在适用一般计税方法时差额扣除的。

北京国税

北京国税热点问题（4月21日） 2016.4.21

房地产开发企业开发的，开工日期在4月30日之前的同一《施工许可证》下的不同房产，如开发项目中既有普通住房，又有别墅，可以分别选择简易征收和一般计税方法吗?

答：不可以。同一房地产项目只能选择适用一种计税方法。

标注：参照表中上面的标注内容。