1.1.1 销售不动产纳税义务发生时间 | 大力税手

销售不动产纳税义务发生时间及开票问题
各地国税	地区口径
河北国税	河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答(之二) 2016.4.30 九、关于房地产开发企业销售自行开发的不动产纳税义务发生时间问题《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定，增值税纳税义务发生时间为：“纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。”可见，纳税人发生应税行为是纳税义务发生的前提。房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。交付时间，以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。标注：合同约定与实际交付孰先原则确定，但却没有提实际晚交付的情形，其实这也很难防范征管风险，不利于税款的及时征收。但请注意，安徽国税提出了认可晚交房时，纳税义务发生时间滞后确认的情形(见表中下方内容)。
海南国税	建筑业和房地产开发业若干税收政策指引2016.11.21 二、关于房地产开发企业销售自行开发的房地产项目税收征管问题（一）增值税纳税义务发生时间财税36号文附件一第四十五条规定，增值税纳税义务发生时间为：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。根据上述规定，纳税人销售自行开发的房地产，收讫销售款项或者签订书面合同约定付款日期或开具发票，满足此三个条件中任何一个条件即为发生纳税义务，应该按适用税率计算缴纳增值税。除上述情况外，其他时间收到的款项可视为预收款，按3%计算预缴增值税。省局2016年7月印发的《房地产业营改增税收政策指引》第五、六条相应废止[1]。标注：海南国税的意见存在前后变化，从一个之前与其他地方相接近的理解，到一个现在“独创”新意的理解，源自财税〔2016〕36号文件之下的收款概念延伸出来的。我们知道，源自销售服务在应用上面的纳税义务发生时间是没有问题的，也是为大家所能接受的。但是销售不动产，我们认为，这是一个交付的实体，并不是一个服务是多有延续性的，因此为了征管需要，在服务过程中收到款项，约定为纳税义务发生，也是有相应合理性的。但是对于销售不动产，特别是对于房地产企业销售商品房来讲，其本身是一个交付实物，并不存在持续销售服务的过程，基于预收款的角度，解决的是房地产企业的入库资金问题，所以，从发生应税行为的角度，我们认为以此作为判断收款即发生纳税义务发生时间，有一些值得探讨。而对于预收款项的预缴税款，其纳税义务发生时间是没有“发生”概念的，只是预缴的概念，是财政收入的考虑。而商品房销售多有贷款付款情形，销售方房子未销售出去，款项已收回了，那这些款项是用于购买服务或物料去了，土地价款也要在销售时才能差额扣除(一般计税方法时)，此时如果判断为纳税义务发生，全额计算增值税销项税额，后续的巨大进项，如何能够抵扣完呢，这就是技术与操作上的问题了。因此我们认为这个意见还是值得我们关注。
北京国税	房地产业营改增税收指引 2016.3.30 纳税义务发生时间一、纳税人销售、出租不动产，为发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售、出租不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为不动产权属变更的当天。二、纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
四川国税	四川国税解答营改增实务中热点问题 2016.4.28 2、房地产公司销售不动产纳税义务发生时间如何确定？答：根据《营业税改增值税试点实施办法》第四十五条规定：增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。因此，房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为的发生时间。标注：强调不动产交付行为完成当天，未强调合同约定之类的前提条件。
湖北国税	营改增政策执行口径第一辑2016.4.25 21.关于房地产公司销售不动产纳税义务发生时间的问题《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。纳税人发生应税行为是纳税义务发生的前提。房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。在具体交房时间的辨别上，以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。以交房时间作为房地产公司销售不动产纳税义务发生时间，主要是基于以下几点考虑：一是可以解决税款预缴时间与纳税义务发生时间不明确的问题；二是可以解决房地产公司销项税额与进项税额发生时间不一致造成的错配问题（如果按收到房屋价款作为纳税义务发生时间，可能形成前期销项税额大、后期进项税额大、长期留抵甚至到企业注销时进项税额仍然没有抵扣完毕的现象）。三是可以解决从销售额中扣除的土地价款与实现的收入匹配的问题。标注：这个解释比较清晰地给出了相应的意见出发点，是易为大家所接受的基本原则。
河南国税	营改增问题快速处理机制专期十三（房地产企业专期） 2016.6.8 问题四房地产开发企业销售房地产项目纳税义务发生时间如何掌握？答复：房地产企业销售房地产项目纳税义务发生时间为交付房地产项目并取得索取销售款项凭据的当天。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为房地产项目产权属变更的当天。
安徽国税	营改增热点难点问题（房地产）2017.1.3 13.房地产公司销售不动产纳税义务发生时间如何确定？答：增值税纳税义务确定的前提是纳税人是否已发生应税行为。对以买卖方式转让的不动产，应对照《商品房买卖合同》上约定的交房时间，房地产开发企业与购买方在合同约定的最迟交房时间之前完成房屋交付手续的，以实际交付时间作为纳税义务发生时间。因房地产开发企业原因造成延迟交房的，以实际交房时间作为纳税义务发生时间；因购买方原因未按合同约定完成不动产交付手续的，以合同约定的最迟交房时间作为纳税义务发生时间。对以投资、分配利润、捐赠、抵债等方式转让的不动产，房地产开发企业应以不动产权属变更的当天作为纳税义务发生时间。标注：安徽国税的理解更全面一些，而且对于因房地产开发企业原因延迟交房的，规定以实际交房时间作为纳税义务发生时间，突破了形式上的“保护税款征收”的优先观念，同时对于非买卖情形下以不动产权属变更作为纳税义务发生时间，这也有利于以纳税人的实际行为发生为前提。
内蒙古国税	全面推开营改增政策问题解答二 2016.5.30 （九）关于房地产开发企业销售自行开发的不动产纳税义务发生时间问题。《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定，增值税纳税义务发生时间为：“纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天”。纳税人发生应税行为是纳税义务发生的前提。房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。交付时间，以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。
江西国税	营改增问题解答（九）2016.8.22 20、销售房地产项目纳税义务时间如何确认？答：根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税2016年36号文件）第45条规定，纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天为纳税义务发生时间；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。根据房地产项目销售特点，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。具体交房时间以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，按实际交房时间为准。房地产开发企业销售房地产项目纳税义务发生之前收取的款项应作为预收款，按照规定预缴增值税。
宁夏国税	全面推开营改增政策指引（三）2016.6.17 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目纳税义务发生时间如何确定？在预收房款后按3%的预征率缴纳增值税时纳税义务是否发生？答：房地产开发企业销售自行开发的房地产项目纳税义务发生时间为发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天。房地产开发企业预收房款时纳税义务尚未发生，在总局进一步明确前，暂按《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交房时间为准。标注：这个明确还是比较突破形式、并有所深入的，即明确“预收房款时纳税义务尚未发生”，这个意见的前提是基于应税行为未发生的考虑，因此小编认为正是合理的理解。
湖南国税	湖南省国家税务局营业税改征增值税政策指引之四 2016.12.26 一、房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，其发生应税行为时间应如何确定？根据《营业税改征增值税试点实施办法》规定，房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，其发生应税行为的时间为销售合同约定的交房时间。若实际交房时间早于销售合同约定交房时间的，以实际交房时间为准；若实际交房时间晚于销售合同约定交房时间的，以销售合同约定的交房时间为准。

[1]五、关于房地产公司销售不动产纳税义务发生时间的问题《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

纳税人发生应税行为是纳税义务发生的前提。房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。

在具体交房时间的辨别上，以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。

六、关于房地产开发企业预收款的范围问题

房地产开发企业的预收款，为不动产交付业主之前所收到的款项，但不含签订房地产销售合同之前所收取的诚意金、认筹金和订金等。

【学习理解】

我们知道，在营业税时代，销售商品房的纳税义务发生时间为收到预收款项的当天，由于不一定确定最终销售额，通常是开具收据(如地方税务机关认可的收据样式)，最终再开具发票交付补退差额。对于营改增之前的预收款项，则其纳税义务已属于营业税，营改增下允许开具增值税普通发票进行最终结算，但并不需要计算缴纳增值税。

增值税下，我们上面有提到，如果以预收款项时点作为纳税义务发生是不合理的，这一点在财税〔2016〕36号文件中也已放弃，主要是考虑对于一般纳税人而言，先收款光有销项，而进项是后述发生的，这是难以匹配的。不过有的人士认为对于小规模纳税人是不是仍可以采用预收时确定纳税义务，但这样就会打破了一致性，理论基础就容易乱了，所以必须采用一致的规则。而对于预收款项之时确定预缴税款，是基于平衡财政收入，将来最终达到纳税义务发生时，统一计算应纳税额，再作抵减预缴税款处理。那要是项目结束了，仍未扣减完的预缴税款如何办呢？这个没有规定，也可能因营改增刚刚实施还没有发生，估计也难以快速形成这么完整的处理体系，规定只是说向以后结转抵减，理论上是可以退税的，本来就是预缴抵减的概念，这跟土地增值税的预缴是一样的逻辑。不过估计退的操作困难还是要充分考虑到的。

整体而言，多数地方是以交付或约定交付商品房为前提条件，这个我们也是认同的，至于海南国税改变了之前同上的类同理解，或许有新的认识，在此不得而知，但从多数的视角下，我们认为还是参照常规意见可能更合理一些。