1.1.2 开发产品跨期销售的纳税义务时间判断问题 | 大力税手

【广州国税】房地产开发企业营改增问题解答 2016.6.3

由于房地产开发产品销售周期长，可能跨越营改增前后，2016年4月30日前签订的购房合同，部分款项在2016年5月1日后收取，是否可以在2016年4月30日前全额缴纳营业税、全额开具发票？否则将出现一套房部分缴纳营业税部分缴纳增值税。

答：2016年5月1日后收取的款项应根据《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定的增值税纳税义务发生时间判断确认收入，并缴纳增值税。

标注：这个问题我们摘录了一个样本，以作分析，而不再将同样的问题复制列示(下同)。

这个回复与问题有些未对应上，根据规定的纳税义务发生时间来判断，这是处理问题的原则。再来看之前的问题，这也是很好的回复问题的方式。不宜“一下子”给出结论回复全缴纳营业税，这要看纳税义务的。如依营业税的纳税义务时间判定，4月30日之前属于营业税的“管辖范围”，之后的则是增值税的范围。依据“纳税义务发生”判断时点，问题中的情形可能存在如下三种情形：一是部分营业税、部分增值税，二是全额增值税，三是全额缴纳营业税，对于已缴纳营业税的部分如营改增后需要开具增值税普通发票，可以占“份额”使用发票却不缴纳增值税。不过这儿就有问题了，《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号)规定：

纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日以后需要补开发票的，可于2016年12月31日前开具增值税普通发票（税务总局另有规定的除外）。国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告及解读（国家税务总局公告2017年第11号）明确了延续到2017年12月31日。

对于房地产开发企业而言，参照《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的例外规定：

一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。

小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得申请代开增值税专用发票。

因此上述问题，我们要依据纳税义务发生时间判断，如营改增之前预收款项，则需要缴纳营业税，如果是营改增之后约定收取款项，则宜计算缴纳增值税，分二部分计缴税款，这是正常的结果。