4.4.6 联合开发模式下开发成本——土地价款的所得税界定问题 | 大力税手

4.4.6 联合开发模式下开发成本——土地价款的所得税界定问题

联合开发模式下开发成本——土地价款的所得税界定问题
各地税务	地区口径
国家税务总局	国税发(2009)31号第三十一条企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本：（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理： 1．换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。 2．换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。（二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业的，接受投资的企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
无锡国税	无锡国税2016年度企业所得税政策问题答疑 2017.3.15 九、企业的经营模式为政企合作进行土地一级开发，企业投资方为政府平台公司和某置业公司，经营范围为规划范围内的土地开发、公建配套及市政设施建设等。开发主要成本为拆迁征地、市政配套费用（七通一平）、产业园区配套（学校、医院等）等。企业开发的土地最后由政府主管部门进行招标、拍卖或挂牌转让。土地挂牌总收入扣除政府相关税费后，剩余通过财政以土地返还款的名义划到该企业，用于继续开发。该模式是否属于房地产开发经营业务中的土地开发,在税务处理上是否能适用国税发【2009】第031号文？答：根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）“第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。”和“第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。”的规定，土地的开发适用于国税发〔2009〕31号文。因此，对土地开发的界定，税收上未有规定的，可依照国家相关职能部门的相关规定把握。标注：这相当于是联合开发的意思，要看该企业从事了什么，是不是取得了相应土地的使用权，再看是服务或转让的形式应用。