【中国财税浪子】欲说还休140之033：项目公司拿地的处理

欲说还休140之033：项目公司拿地的处理

原创 2017-05-03 骏哥中国财税浪子

8.0项目公司拿地的处理

八、房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。

（一）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司;

（二）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；

（三）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。

关联1：根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》，申请人竞得土地后，拟成立新公司进行开发建设的，应在申请书中明确新公司的出资构成、成立时间等内容。出让人可以根据招标拍卖挂牌出让结果，先与竞得人签订《国有土地使用权出让合同》，在竞得人按约定办理完新公司注册登记手续后，再与新公司签订《国有土地使用权出让合同变更协议》；也可按约定直接与新公司签订《国有土地使用权出让合同》。

很显然，140号文规范的项目公司拿地主要针对前述变更协议的情形。如果需要将土地变更给项目公司，必须在此前的申请书中予以明确。依据民商法原理，设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受；法人未成立的，其法律后果由设立人承受。拿地之前，参与竞标土地的一家企业或者多家企业联合体不太可能先设立项目公司，因此140号文允许设立人先支付土地价款，再由符合条件的全资子公司来承接土地使用权。在变更情况下，从设立人（竞标方）转移土地使用权到项目公司，不视为土地转让。至于土地出让金票据的抬头是否需要变更，还要结合各地土地部门的操作程序来看，不宜机械要求统一为项目公司。