【东方税语】交购房首付款时开发商开具的零税率增值税普通发票对吗？

【问题】想请教个问题，购房时交了首付款，开发商开的增值税发票税率为0，这个合理吗？另外贷款发放下来了，要求开发商开尾款发票，说开不了，这合理吗？

答：一手房的销售基本分为期房销售和现房销售两种方式，我们从上面问题分析应该是期房销售。

【第一个问题】此购房者交纳的首付款应该是预付款，对房地产开发商来讲应该是预收款，那么哪些属于预收款呢？预收款包括定金、分期取得的预收款（含首付款、按揭款和尾款）和全款。预收款不包括诚意金、认筹金和订金。房地产开发企业收到预收款后产生预缴增值税的纳税义务，并没有发生增值税纳税义务，应按照销售额的3%预缴增值税，填报《增值税预缴税款表》。房地产开发企业收取预收款时，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。并按照《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）第九条规定，使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”，该购房者取得零税率的增值税发票不符合相关规定。

【第二个问题】贷款放下来了，意味着购房者交了全款，但根据上面第一个问题我们说房地产销售的预收款包括按揭款和尾款，符合预收款范围的可以向开发商索取“不征税”的增值税普通发票。

【延伸问题1】刚才提到了现房销售，现房销售是指，在不动产达到交付条件后进行的销售。现房销售应按纳税义务发生时间计算缴纳增值税。现房销售收取的销售款项不同于预收款方式销售不动产所收取的预收款，不应按照3%的预征率预缴增值税，应按适用税率11%或征收率征税5%。房地产开发企业在收到预收款性质的款项时要规定预缴增值税（一般是从签订销售合同到房屋交付时止），而现房已经具备交款即交房的效果，因此收到款项时已不属于预收款，不需要按规定预缴增值税，而是直接按规定全额纳税。

【延伸问题2】前几日有个微友问，他们公司（房开企业，一般人，期房。）收到了客户交纳的全款购房款，当地税务局要求其按适用税率交税，这个显然不符合法律相关规定，全款也是属于预收款的范畴啊，怎么能按现房税收政策处理呢，我们的个别税务同志也要与时俱进啊，不然怎么为纳税人服好务呢。

赵东方，个人微信号13941382816.