【中国财税浪子】增值税会计手记019：房地产差额征税的账务处理

增值税会计手记019：房地产差额征税的账务处理

原创 2017-03-20 骏哥中国财税浪子

5.01 房地产差额征税的账务处理。

【案例】按照财税【2016】36 文规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。财税【2016】140号文又对扣除项目进行了进一步补充。

如果按照财会【2016】22号文进行会计处理，假设房地产开发商一般纳税人当期销售自己开发的商品房，销售额是3330万元，对应的开发成本是2400万元，其中包含得地价款是1110万元。适用税率为11%。（相关数据举例以计算讲解方便为宜）

借：银行存款 3330万

贷：主营业务收入 3000万

应交税费——应交增值税（销项税额）330万

借：主营业务成本 2400万

贷：库存商品 2400万

由于计算增值税时可以扣除地价款，还需调减销项税额：

借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减）110万

贷：主营业务成本 110万

但是这样处理我们会发现，其实是将开发商当期营业成本中对应土地价值的部分被认为冲减掉一块，企业财务账面反映的土地成本似乎被吃掉了一块。

1. 这样处理的会计后果是：

主营业务收入	3000万
主营业务成本	2290万
主营业务毛利	710万
销项税额净额	220万

2.土地增值税的处理后果是：

按照国家税务总局公告2016年第70号第一条规定，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。土地增值税暂行条例市十四细则第七条第（一）也规定，取得土地的使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按统一规定交纳的有关费用。

房地产销售收入	3300万
可扣除销项税额	220万
土增税清算收入	3080万
土增税土地成本	2400万

3.企业所得税处理后果是：目前企业所得税的争议也是在于收入确认。由其涉及按照毛利率计算的完工前计入应纳税所得的金额。在企业所得税政策没有明确之前，我们建议暂按会计处理口径。

4、我们的评价：房地产开发商涉及的差额征税，相对其他行业影响较大。我们认为，会计处理上要求扣除土地价款产生的增值税影响冲减土地成本并不科学，如果将其特殊确定为调整收入更为恰当。