【东方税语】统借统还、不动产投资营改增前后的税务处理变化

一、统借统还的变化：

1、 增值税处理变化：

营改增前：不征收营业税

根据财税[2000]7号和国税发[2002]13号以及国家税务总局2015年第92号公告文件规定，对符合条件的统借统还业务中，对于企业集团或企业集团中的核心企业、集团所属财务公司收取的符合规定的利息，不征收营业税。

营改增后：免征增值税。

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）规定，统借统还业务，是指：（1）企业集团或者企业集团中的核心企业向金融机构借款或对外发行债券取得资金后，将所借资金分拨给下属单位（包括独立核算单位和非独立核算单位，下同），并向下属单位收取用于归还金融机构或债券购买方本息的业务。（2）企业集团向金融机构借款或对外发行债券取得资金后，由集团所属财务公司与企业集团或者集团内下属单位签订统借统还贷款合同并分拨资金，并向企业集团或者集团内下属单位收取本息，再转付企业集团，由企业集团统一归还金融机构或债券购买方的业务。

统借统还业务中，企业集团或企业集团中的核心企业以及集团所属财务公司按不高于支付给金融机构的借款利率水平或者支付的债券票面利率水平，向企业集团或者集团内下属单位收取的利息，免征增值税。

统借方向资金使用单位收取的利息，高于支付给金融机构借款利率水平或者支付的债券票面利率水平的，应全额缴纳增值税。

【东方总结】统借统还业务营改后由不征收营业税变更为免征增值税（由不是流转税的征税范围变更为纳入了征税范围），由不开具营业税发票变更为开具零税率增值税普通发票（免税法定只能开具增值税普通发票，不得开具专票；另外贷款服务目前为不得抵扣，即使取得专票也抵扣不了）。

2、所得税处理变化：

营改增前：不征收营业税不需要发票。

由于营改增以前符合统借统还条件的不征收营业税，因此在所得税前扣除不需要发票。

营改增后：不管免税还是征税均需要发票。

由于营改增以后符合统借统还条件的免税，根据现行政策规定，免征增值税可以开具零税率增值税普通发票，不得开具增值税专用发票，因此统借统还借款凭增值税普通发票入账并税前扣除（开票依据商品分类代码4066项统借统还--统借统还利息收入）。

二、 不动产投资变化：

1、 增值税处理变化：

营改增前：不征收营业税。

由于根据《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）第一条规定，以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税，因此营改增前以不动产对外投资（真投资）不需要开具发票。

营改增后：征收增值税。

根据财税[2016]36号文件规定，销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。有偿的概念包括取得货币、货物和其他经济利益。投资入股一定有所有权转移，同时取得股权就是取得了经济利益，任何一个股份制企业的股权价值都是明确的。以不动产、无形资产投资入股需要征收增值税。因此营改增后以不动产对外投资需要开具增值税发票(包括专票和普票)。

2、 所得税处理变化：

营改增前：不征税，不开具发票

根据上述规定，以不动产对外投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税，不得开具发票，因此税前扣除凭投资协议及资产产权变更手续。

营改增后：征税，开具增值税发票

根据上述规定，以不动产投资入股需要征收增值税，税前扣除凭增值税发票折旧分期扣除（以公允价值计量的投资性房地产除外）。

作者，赵东方，个人微信号13941382816.