【东方税语】公司出租不动产的税会处理

公司出租不动产我们分跨年度和不跨年度两种情形分别进行说明。

一、不跨年度情形：

【例1】A公司将部分办公区域出租给B公司（两公司均为一般人，均位于市区），合同约定A公司一次性收取B公司半年租金，租期为2017.3.1-2017.8.31，月含税租金11000元，B公司于2017年3月1日预付了全部租金。

1、增值税处理：

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）第四十五条规定，纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此，您公司上述业务应一次性确认收入计缴增值税。

应纳增值税=66000/（1+11%）*11%=6540.54元

应纳城建税及附加=6540.54*12%=784.86元

2、企业所得税处理：

A公司取得的租赁费收入根据《企业所得税法实施条例》第十九条规定，企业所得税法第六条第（六）项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

因此A公司是一次性计入应纳税所得额，不分期。

B公司根据《企业所得税法实施条例》第四十七条规定，企业根据生产经营活动的需要租入固定资产支付的租赁费，按照以下方法扣除：（一）以经营租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照租赁期限均匀扣除。

因此，B公司是按照租赁期限分期扣除。

3、房产税处理：

根据《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第二条规定，房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。

A公司应纳房产税=66000/（1+11%）*12%=7135.14元

4、印花税处理：

印花税强调按合同纳税，合同中规定了租金收入，则财产租赁合同的计税依据为租赁金额（即租金收入），如合同列明了不含税金额、税额、总租金金额的则可以按不含税租金金额计税贴花。

1）、假设价税未分离签合同

应纳印花税=66000*0.1%=66元

2）、假设价税分离签合同

应纳印花税=66000/（1+11%）*0.1%=59.46元。

5、会计处理：

A公司账务处理：

收到款项时：借：银行存款      66，000.00

贷：预收账款    59，459.46

应交税费-应交增值税-销项税额    6，540.54

月末计提税费：借：税费及附加      7，979.46

贷：应交税费-城建税    457.84

应交税费-教育费附加  327.02

应交税费-应交房产税   7135.14

应交税费-应交印花税    59.46（22号文没有这么规定处理，但本人认为还是这样处理更协调，以后再发文讲一下现在做法为什么不合理。）

3月份A公司转收入：借：预收账款    9909.91

贷：主营业务收入（或其他业务收入） 9909.91

二、跨年度且租金提前一次性支付情形：

【例2】A公司将部分办公区域出租给B公司（两公司均为一般人，均位于市区），合同约定A公司一次性收取B公司半年租金，租期为2017.9.1-2018.2.28，月含税租金11000元，B公司于2017年9月1日预付了全部租金。

其他税的处理同上例，只是企业所得税处理有所区别，根据国税函【2010】79号第一条规定，关于租金收入确认问题。根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

出租方如为在我国境内设有机构场所、且采取据实申报缴纳企业所得的非居民企业，也按本条规定执行。

根据上述文件规定，交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

作者，赵东方，个人微信号13941382816.