【东方税语】自然人出租土地使权可以代开专票吗？

【问题】自然人出租土地使用权可以代开专票吗？适用税目是什么呢？征收率为多少呢？

答：根据财税[2016]47号文件规定，纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。那么自然人出租土地使用权适用不动产经营租赁服务税目。

根据《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》（税总函〔2016〕145号）规定，纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产，申请代开发票的，由代征税款的地税局代开增值税专用发票或者增值税普通发票。增值税小规模纳税人销售其取得的不动产以及其他个人出租不动产，购买方或承租方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后可以向地税局申请代开增值税专用发票。不能自开增值税普通发票的小规模纳税人销售其取得的不动产，以及其他个人出租不动产，可以向地税局申请代开增值税普通发票。申请税务机关代开增值税专用发票地税局代开发票部门通过增值税发票管理新系统代开增值税发票，系统自动在发票上打印“代开”字样。

因此根据税总函〔2016〕145号规定，自然人出租土地使权，承租方不属于其他个人的且该自然人缴纳增值税后可申请代开增值税专用发票或普票，征收率5%（全部价款和价外费用÷（1+5%）× 5%）。

同时参考以下文件：

1、根据国家税务总局公告2016年第23号第六条第（四）款规定，其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。

2、根据国家税务总局公告2016年第53号第二条规定，其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。

3、《国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告》（国家税务总局公告2016年第16号）第八条规定，其他个人出租不动产，按照以下公式计算应纳税款：（一）出租住房：应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%；（二）出租非住房：应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%

作者，赵东方，个人微信号13941382816，注册税务师，11年跨国企业及多年国有企业从业经验。