【东方税语】物业管理公司预收业主跨年度的物业管理费的税务处理？

【问题】物业公司一般是先预收物业管理费再提供服务，那么物业公司预收业主的跨年物业管理费如何进行税会处理呢？

【答】

一、增值税处理：

1、税目适用：

根据财税【2016】36号文件规定，商务辅助服务，包括企业管理服务、经纪代理服务、人力资源服务、安全保护服务。企业管理服务，是指提供总部管理、投资与资产管理、市场管理、物业管理、日常综合管理等服务的业务活动。

因此物业公司提供物业管理服务“商务辅助服务-企业管理服务-物业管理”税目，适用6%的税率。

2、纳税义务发生时间：

根据财税【2016】36号文件第四十五条规定，纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天应确认纳税义务发生；先开具发票的，开具发票的当天应确认纳税义务发生。

按照收讫销售款项确认应税行为纳税义务发生时间的，应以发生应税行为为前提。物业管理公司预收的物业费，属于在发生应税行为之前收到的款项，不属于收讫销售款项，不能按照该时间确认纳税义务发生。物业管理公司采取预收款方式收取业主物业费的，应按照发生应税行为的时间，分期确认销售收入；先开具发票的，于开具发票的当天确认销售收入。

3、物业管理企业一次性收取全年物业费，如5月1日收取业主一年的物业费，如果全额开具发票则全额缴纳增值税；如果物业公司未开具发票的则可以分期确认收入。

二、企业所得税处理：

根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令第512号）第九条规定，企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。

同时，根据《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2008〕875号）第二条第（四）项第八目规定，长期为客户提供重复劳务收取的费用，在相关劳务活动发生时确认收入。

综上所述，物业管理公司预收业主跨年度的物业管理费，在实际提供物业管理服务时确认为企业所得税当期的收入。

三、会计处理:

物业公司按权责发生制确认收入；接受物业服务单位也按权责发生制计入费用支出。

四、总结：

跨年度物业费会计上与税务上（包括增值税、企业所得税）处理均按权责发生制处理，只有增值税稍有特殊，当先开具发票时全额征收增值税，接受服务单位即使先取得全额发票也应按权责发生制进行税前扣除，不得一次性将跨年物业费在税前扣除。

五、案例说明：

【例1】A公司为物业管理公司，为B公司提供物业管理服务，A、B公司均为一般纳税人企业，A公司向B公司双方约定，自2016年5月1日起一年内提供相应服务，并在当天预收全年物业费12万元，A公司按月向B公司开具1万元增值税专用发票，问A公司的税务处理。

答：A公司按月向B公司开具发票，按月确认增值税及所得税收入，会计上也按月确认收入。

A公司月应纳增值税=1/1.06*6%=0.06万元

【例2】A公司为物业管理公司，为B公司提供物业管理服务，A、B公司均为一般纳税人企业，A公司向B公司双方约定，自2016年5月1日起一年内提供相应服务，并在当天预收全年物业费12万元，A公司收款当天向B公司全额开具12万元增值税专用发票，问A公司的税务处理。

答：A公司全额向B公司开具发票，全额确认增值税收入，依权责发生制按月确认企业所得税收入，会计上也按月确认收入。

A公司应纳增值税=12/1.06*6%=0.68万元

六、相关法规文件：

1、财税【2016】36号

2、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令第512号）

3、《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2008〕875号）

作者，赵东方，个人微信号13941382816，可提供财税咨询服务，注册税务师，11年跨国企业及多年大型国有企业从业经验。