以不动产对投资入股在营改增前后发生了翻天覆地的变化,我们现通过一个案例来说明一下税务处理差异。
【例1,营改增前】
A公司2015年以厂房投入B公司,成为B公司股东,B公司投入厂房是否需要取得发票?折旧如何税前扣除呢?
答:根据财税【2002】191号规定,以无形资产、不动产投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税。也就是说在营业税时代以不动产对外的真正的投资行为(不是以取得固定收益为目的)不属于流转税的征税范围,因此A公司不需要缴纳营业税,不需要给B公司开具营业税发票。B公司将不动产产权按规定变更到自已名下,按规定进行折旧税前扣除,不需要发票,只需要有投资合同、产权正常变更等必要手续即可税前扣除折旧。
总结:营改增前以不动产对外真投资的不征收营业税,投资企业不需要开具发票;被投资企业按企业所得税固定资产折旧规定计提折旧可税前扣除。
【例2,营改增后】
A公司2016年8月以厂房投入B公司,成为B公司股东,B公司投入厂房是否需要取得发票?折旧如何税前扣除呢?
答:财税〔2016〕36号《营业税改征增值税试点实施办法》第十条规定,“销售服务、无形资产或者不动产,是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。”第十一条规定,“有偿,是指取得货币、货物或者其他经济利益。”以不动产投资,是以不动产为对价换取了被投资企业的股权,取得了“其他经济利益”,应当缴纳增值税。
根据上述文件规定,A公司2016年5月1日后的不动产投资行为纳入了增值税的征收范围,因此A公司应给B公司开具增值税发票(专票或普票),B公司凭增值税发票入账并税前扣除,如果未取得发票B公司提取的折旧将不能税前扣除(同时也将办理产权变更,办到B公司名下)。
总结:营改增后将以不动产对外投资纳入股属于增值税应税行为(不同于原增值税条例下货物的视同销售),投资方需要开具发票;被投资企业凭发票入账,并按企业所得税固定资产折旧规定计提折旧方可税前扣除。
附部分营改增后执行口径:
【河南国税】以不动产、无形资产投资入股是否要征收增值税?
答:根据财税〔2016〕36号文件规定,销售服务、无形资产或者不动产,是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。有偿的概念包括取得货币、货物和其他经济利益。投资入股一定有所有权转移,同时取得股权就是取得了经济利益,任何一个股份制企业的股权价值都是明确的。
因此,以不动产、无形资产投资入股需要征收增值税。
【河北国税】关于以不动产对外投资是否缴纳增值税问题
答:《营业税改征增值税试点实施办法》第十条规定:“销售服务、无形资产或者不动产,是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。”
《营业税改征增值税试点实施办法》第十一条规定:“有偿,是指取得货币、货物或者其他经济利益。”
以不动产投资,是以不动产为对价换取了被投资企业的股权,取得了“其他经济利益”,应当缴纳增值税。
【深圳国税】深圳市全面推开“营改增”试点工作指引(之一),第一条规定,纳税人以无形资产或不动产作为投资,应按规定缴纳增值税。
【四川国税】以不动产对外投资是否缴纳增值税?
答:根据《营业税改征增值税试点实施办法》第十条规定:销售服务、无形资产或者不动产,是指有偿提供服务,有偿转让无形资产或者不动产。有偿是指从购买方、被服务方取得货币、货物以及其他经济利益。因此企业以不动产对外投资,应当缴纳增值税。
【厦门国税】以不动产对外投资是否缴纳增值税?
答:以不动产对外投资,是以不动产为对价换取了被投资企业的股权,取得了“其他经济利益”,属有偿转让不动产,应当缴纳增值税。
作者,赵东方,个人微信号13941382816.
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