【东方税语】经营租入办公场所装修、改建支出的税务处理

企业在生产经营过程中经常发生租赁办公场所装修改建的情形，那么如何进行税务处理呢？

一、增值税处理：

增值税一般纳税人2016年5月1日后，对其经营性租入的不动产发生改建、扩建、修缮、装饰支出的进项税额不适用2年分期抵扣的规定，可以按规定一次性抵扣。经营租赁的办公场所用途不属于不得从销项税额中抵扣项目的，且取得了符合规定的增值税专用发票可以抵扣。

如果存在免租期情形的，根据《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局2016年第86号）第七条规定，纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税【2016】36号文件印发）第十四条规定的视同销售服务，并自2016年12月24日起施行。

地方执行口径：

【湖北国税】增值税一般纳税人经营性租入的不动产在2016年5月1日以后发生改扩建、装饰装修支出的进项税额是否分2年抵扣？

答：增值税一般纳税人2016年5月1日后，对其经营性租入的不动产发生改建、扩建、修缮、装饰支出的进项税额不适用分2年抵扣的规定，可以按规定一次性扣除。

【东方理解】法规规定，增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。（经营租入的不动产不属于自有不动产范畴）

【北京国税】原增值税对经营租入的房屋建筑物的改建支出，其进项税额不可抵扣，营改增后，这部分进项税额是否可以凭增值税专用发票抵扣？

答：对经营租入的不动产的装饰及改扩建支出取得的进项不按照不动产进项税额分期抵扣，不属于财税〔2016〕36号文件附件一第二十七条不得抵扣情形的，可以一次性抵扣。

二、企业所得税处理：

1、对于经营租入房屋的改建支出，根据《企业所得税法》第十三条，在计算应纳税所得额时，企业发生的下列支出作为长期待摊费用，按照规定摊销的，准予扣除：（二）租入固定资产的改建支出；《企业所得税法实施条例》第六十八条，企业所得税法第十三条第（一）项和第（二）项所称固定资产的改建支出，是指改变房屋或者建筑物结构、延长使用年限等发生的支出。第（二）项规定的支出，按照合同约定的剩余租赁期限分期摊销。改建的固定资产延长使用年限的，除企业所得税法第十三条第（一）项和第（二）项规定外，应当适当延长折旧年限。

总结：租入房屋改建支出作为长期待摊费用处理，按照合同约定的剩余租赁期限分期摊销，并适当延长折旧年限。

2、对于经营租入房屋的装修支出，根据《企业所得税法实施条例》第七十条,企业所得税法第十三条第（四）项所称其他应当作为长期待摊费用的支出，自支出发生月份的次月起，分期摊销，摊销年限不得低于3年。

总结：经营租入房屋进装修费支出，一般按不短于3年的长期待摊费用摊销处理，如实际剩余租赁期限短于3年的按实际租赁期限摊销。

地方执行口径：

【天津税务】根据《天津市地方税务局 天津市国家税务局 关于企业所得税税前扣除有关问题的通知》（津地税企所[2010]5号）第九条规定：企业对房屋、建筑物进行装修发生的支出，应作为长期待摊费用，自支出发生月份的次月起，分期摊销，摊销年限不得低于3年。若实际使用年限少于3年的，凭相关合法凭证按照实际使用年限摊销。

【北京国税】《北京市国家税务局2008年度企业所得税汇算清缴政策问题解答》第3项规定，租入固定资产改良支出（如房屋装修费）的扣除问题。按照会计准则与会计制度的规定，租入固定资产改良支出作为企业的长期待摊费用。参照新法第十三条和《实施条例》第六十八条的规定，租入固定资产的改建支出作为长期待摊费用，按照合同约定的剩余租赁期限分期摊销。因此对符合经营常规的租入固定资产改良支出（如房屋装修费）在合同约定的剩余租赁期限分期摊销。

作者，赵东方，个人微信号13941382816，可提供财税、金融、发债、融资项目对接等全方位服务。