【张杰】音频解读：竞拍法院公告房产存在何种涉税风险？

竞拍法院公告房产存在何种涉税风险？

张杰杰哥聊税

最近接到一个咨询，大致情况是这样的：一客户打算购买一处法院强制拍卖的400平米写字楼，法院拍卖公告中其中有这样一条规定：标的物依现状拍卖，竞买人自行承担不可预知的风险。拍卖成交后，买受人自行办理产权过户手续及所需缴交的一切税、费全部由买受人承担。请问该条款对于买受人在税费承担上存在何种风险？

首先，对于该问题，我们需要了解房屋交易过程中应该缴纳哪些税费？在房屋交易过程中，对于卖方来说，需要承担所得税，企业的话承担企业所得税，个人的话承担个人所得税，以及增值税，城建税及教育费附加，买方需要承担契税，以及买卖双方都需要承担的印花税。可见，如果按照税法规定，正常交易的话买方只需要承担契税和印花税，但根据法院拍卖公告的约定，客户如果竞拍该房屋的话，原本应由房屋所有人承担的所得税，增值税及相关税费则转嫁给买方，由买受人承担。如果该房屋相比于原购买价款溢价较大的话，所得税的承担也将是一笔不小的支出。

其次，房屋所有人在持有该房屋期间，有可能拖欠税费。该房屋为办公写字楼，属于营业性用房，按照税法规定需要缴纳房产税，房产税的缴纳，如果是房屋所有人自己使用的话，是依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%。如果是出租给别人使用的话，则依照房产租金收入计算缴纳，税率为12%。如果房屋所有人在持有期间，未缴纳房产税的话，该项拖欠税费以及相关的滞纳金也将是一项潜在的支出风险。

最后，竞拍人如果打算购买该房屋的话，应合理预计房屋交易过程中产生的常规税费，同时也务必调查清楚房屋所有人在持有期间是否拖欠房产税等相关税费，否则，本来划算的一笔生意因为疏忽大意变得不划算了。