【乌鲁木齐中院】基层动态｜地下车位的物权归属 2021.2.25

基层动态｜地下车位的物权归属

乌鲁木齐市中级人民法院 2021-02-25 17:22 新疆 头法解案

在买车日益频繁的今天，

车位问题也日渐突出，

围绕着车位的使用情况

甚至权属问题而产生纠纷。

那么小区地下车位产权归属谁？

案情背景

2018年4月17日，原告朱某与被告新疆某房地产开发有限公司（以下简称某房地产公司）签订《某车位使用权转让合同》，合同约定车位交付时间为2019年6月30日，原告已支付转让费150000元，被告至今未向原告交付车位。因被告未按照约定向原告交付车位，存在严重违约行为。同时涉案车位未计入容积率，性质上应当属于业主共有，被告不具备交付车位的条件。根据双方签订的《某车位使用权转让合同》第六条约定，原告可以解除合同，经原告书面函告被告解除《某车位使用权转让合同》，并限期返还车位转让费，被告始终未予回复，给原告带来重大经济损失，故原告诉至头屯河区人民法院。

被告某房地产公司辩称，对原告的诉讼请求不认可。首先，原、被告签订的《某车位使用权转让合同》是合法有效的，系双方的真实意思表示，且原告依据该《某车位使用权转让合同》向被告主张违约责任，说明原告认可该合同的合法性。其次，案涉车位系经规划部门批准建设而成，根据《中华人民共和国物权法》、乌鲁木齐住房保障和房产管理局印发的（乌房管【2020】9号）《关于加强我市住宅小区车位管理工作的通知》规定，被告有权对地下车位进行出售。案涉车位面积（成本）亦未作为小区建筑物共有部分进行分摊。故被告依法享有对相关车位的处置权，涉案《车位使用权转让合同》合法有效。最后，原、被告签订的《某车位使用权转让合同》不具备单方解除合同的要件。根据合同约定，被告交付车位的时间为2019年6月30日，如逾期60日以上，被告才享有合同解除权。在合同履行过程中，被告于2020年8月6日委托涉案“某小区”的物业公司即乌鲁木齐市某物业服务有限公司通过微信方式向原告发出了交付车位的通知。被告虽存在逾期交付的行为，但逾期天数为37天，尚不满足原告单方面解除合同的条件，被告愿意承担逾期交付37天的违约责任。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。

法院审理

头屯河区人民法院经审理认为，针对本案第一个争议焦点：原告要求解除与被告于2018年4月17日签订的《某车位使用权转让合同》的诉讼请求能否成立。

原告

案涉车位未计入容积率，性质上应当属于业主共有，目前被告不具备车位交付条件。且被告至今未向原告交付车位，存在严重违约，依据合同第六条第一款约定，原告具有解除合同权，有权解除合同。

被告依法拥有案涉车位的合法处置权，双方签订的合同合法有效。且被告已委托好居家物业公司向业主发出车位交付通知，该公司已于2019年8月6日通过向业主微信群发送通知的形式，向原告发出了交付车位的通知，故被告虽存在逾期行为，但仅逾期37天，未达到合同约定的解除权形成条件，原告无权解除合同。

被告

就案涉地下车位的物权归属，头屯河区人民法院认为，首先，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”根据本条规定，按照规划批准建设的车位、车库的权属属于当事人约定范围。案涉地下车库二标段系经乌鲁木齐市城乡规划管理局批准许可规划，经乌鲁木齐经济技术开发区（乌鲁木齐市头屯河区）建设局（交通局、人民防空办公室）批准许可建设后依法建设的。该工程竣工后，通过了建设、监理、设计、施工、勘察单位竣工验收。而案涉《某车位使用权转让合同》系原告朱某与被告某房地产公司在平等自愿、协商一致的基础上签订，系双方真实意思表示，其中亦明确约定被告对“某”项目的规划车位享有所有权，其通过出售将车位使用权转让给原告。故涉案地下车库的权益已通过约定的方式归被告某房地产公司所有。其次，就是否计容而言。 容积率又称建筑面积毛密度，是指一定用地范围内，地上面积计算值（即计入容积率的总建筑面积）与建设用地面积的比值。案涉某小区，根据被告某房地产公司的建设规划，其地上总建筑面积113941.58㎡计入容积率，地下车库面积30084.39㎡未计入容积率。地下车库虽因未计入容积率，在客观上至今无法办理产权登记，但该车位亦未使用全体业主共有的土地使用权。根据《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁”之规定，被告某房地产公司作为地下车库的开发商，对地下停车库依法享有合理的占有、使用、收益的权利。同时，根据双方买卖房屋时签订的《商品房预售合同》约定及《新疆某房地产开发有限公司某住宅小区地下车库房产面积（实测绘）成果报告》内容来看，案涉车库亦未占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，也未计入公用建筑面积由包括原告在内的全体业主分摊。故被告作为开发建设地下车库的开发商，依据与业主的约定享有对地下车位的物权，其转让车库使用权的行为不违反法律规定。案涉《某车位使用权转让合同》合法有效。依法成立的合同，对双方当事人即具有法律约束力，双方均应依照合同约定全面履行各自的义务，否则应承担相应的违约责任。

就被告某房地产公司是否尽到通知义务，依约向原告发出了交付车位的书面通知。头屯河区人民法院认为，庭审中，被告提供授权委托书、（2019）新乌亚心证内字第4685号《公证书》及证人证言，证明其委托好居家物业公司对全体业主发出交付车位通知，好居家物业公司的员工通过在单元楼门口张贴通知，并于2019年8月6日通过微信聊天向原告及其丈夫刘某所在的“某5号楼业主群”发出了交付车位通知的方式，履行了对原告的书面通知义务。原告对该授权委托书及证人证言的三性不予认可，对公证书的真实性认可，但认为公证书不能证明原告当时是否在群内，不能证明原告收到该通知。本院对该授权委托书、公证书及对证人证言陈述通过微信向业主群发送车位交付通知的部分证言的证明力予以确认。但被告委托某物业公司进行的上述通知方式系针对一个微信群内的全体群成员，该通知方式对于每一位群成员是否知悉群消息具有不确定性，而案涉合同第七条约定的书面通知方式为“当面递交、挂号信函、特快专递”，该三种方式均为单一的、针对性的通知，故被告该通知方式不符合合同约定，亦不能达到确定的通知目的，在原告不认可其收到通知的情况下，被告并不能免除合同约定的通知责任，故被告未尽到通知义务。

被告未按照合同约定向原告交付车位，逾期60天以上，原告有权解除合同。就解除合同的时间，原告陈述其于2019年10月15日通过邮政快递方式向被告发出解除合同通知，并提供中国邮政快递单照片、快递查询结果及解除某车位合同告知书予以证实。被告对上述证据均不认可，认为其提供证据无法证实寄出的文件内容，且其亦未收到该邮件。因原告提交的证据不能证实其快递寄件内容，且其邮寄至被告的地址为：乌鲁木齐经济技术开发区某路99号，与被告工商注册地址及其在案涉合同中约定的地址不符，故原告提供的证据并不能证实其主张事实，故本院对原告提交上述证据的证明力不予确认。被告逾期60天以上未交付车位，原告有权解除合同，其亦通过诉讼方式通知被告，故原告要求解除双方签订《某车位使用权转让合同》的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。

针对本案第二个争议焦点：原告要求被告返还车位转让费150000元有无事实及法律依据。头屯河区人民法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案合同已经解除，被告应当返还原告支付的150000元车位转让费，故原告该项诉讼请求，于法有据，且符合双方约定，本院予以支持。

针对本案第三个争议焦点：原告要求被告支付违约金1500元有无事实及法律依据。头屯河区人民法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”合同解除后，不影响违约条款的效力，双方签订的合同第六条约定，“如解除合同，由甲方无息退还乙方已交车位转让款项，并承担本协议金额1%的违约金。”故被告应当承担协议金额1%的违约金即1500元（150000元×1%），原告该项诉讼请求，于法有据，且符合双方约定，本院予以支持。

法院判决

头屯河区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定，判决解除原告朱某与被告新疆某房地产开发有限公司于2018年4月17日签订的《某车位使用权转让合同》；被告新疆某房地产开发有限公司返还原告朱某车位转让款及违约金151500元。

来源/乌鲁木齐市头屯河区人民法院