11.3.1 房地产业增值税税收处理规则

下面我们分不同的情形,对应用营改增的税收政策进行详细的解析:

(1)房地产业增值税政策的适用主体。

《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)规定:

第二条　房地产开发企业销售自行开发的房地产项目,适用本办法。

自行开发,是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。

第三条　房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后,以自己的名义立项销售的,属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。

对于房地产来讲,通常销售不动产的情形是指:

销售不动产,是指转让不动产所有权的业务活动。不动产,是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产,包括建筑物、构筑物等。

建筑物,包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。

构筑物,包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。

转让建筑物有限产权或者永久使用权的,转让在建的建筑物或者构筑物所有权的,以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的,按照销售不动产缴纳增值税。

注意,这儿对于单纯的转让土地使用权,并不是规定适用销售不动产,而是属于销售无形资产之中的自然资源使用权的事项,而如果在土地使用权上增加了相应的建筑物或构筑物,就成了销售不动产了。同时要注意,销售不动产本身有两个主体,一个是房地产开发企业建成之后进行的“商品”形式的销售,一个是单位或个人购入房地产开发企业等建造的不动产之后的二次转让,而本节重点在于规定的是房地产企业进行开发完成的商品房产的销售。

(2)房地产企业的适用税率或征收率。

依据财税〔2016〕36号文件,销售不动产适用的税率是11%,征收率是5%,那我们结合规定,来看一下具体的规定是如何分别界定的(摘录规定):

7.房地产开发企业中的一般纳税人,销售自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。

8.房地产开发企业中的小规模纳税人,销售自行开发的房地产项目,按照5%的征收率计税。

9.房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目,在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目,以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产,适用一般计税方法计税的,应以取得的全部价款和价外费用,按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

10.房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),以取得的全部价款和价外费用,扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

房地产老项目,是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。

我们对此梳理一下应用的规则,具体见表11-10。

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