[原创]第三只眼：莫以会计处理的数据来判断房开企业预计毛利率的计算基数

自2016年5月1日房地产业营改增以来，我们的企业就面临着一个现实的问题，即收入基数如何确定的问题，因为这个增值税呢，是价外税，所以理所当然的就是分立为“不含税收入”和“增值税”，如果是有免税的项目，要不要分，这儿先不折腾考虑了。本来呢，这个逻辑挺清楚的，结果后来出来一个增值税，大家就有点自乱阵角了，小编且带大家来看看这个事儿。

一是销售现房，这个问题，小编在想：

(1) 收入达成，基本上所得税的收入也实现了(根据收款约定)，增值税呢也是依照收款的约定，会计上是将同步拆分收入的增值税，并以不含税收入体现利润表的收入，这个理解大家可以看看先。

(2) 土地增值税的收入，依照财税[2016]43号文件规定：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

这是主要的涉税税种计算方式，小编在想，现房多是不存在所得税的预计毛利率计算所得，以及土地增值税的预缴问题，所以这个情形相对好统一一些。

二是预售期房，这个就是容易产生问题了，因为这也是我们议题当中关注的问题。

(1) 土地增值税预征，我们先来看看规定吧，这个财税部门是明确了的，《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)规定：

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

注意，小编理解这儿的预收款方式即是预售方式，跟上面提到的现房销售的预收款是有所不同的理解的。以此为假设继续分析，“可”按照一个什么方式呢？预收款扣除预缴的增值税税款，预缴的税款并非等同于最后的税款，即使简易计税方法也是不同的，因为是预缴，“不好意思”按5%全收了。可以是说简化处理的选择，但小编理解并不强制否定不含增值税销项税额或应纳税额的问题。

(2) 企业所得税预计毛利率，31号文件规定：企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

这儿取得的收入，遵循一个基本的原则，增值税的销项税额或应纳税额，早不是收入的组成部分了，其他税种早就明确了，这个所得税没有提，难道不予认可增值税？还要视为预收收入组成部分？上面的土增最次也是取了预缴增值税扣除，这个原则相信是非常的明确了，增值税即是欠国家的税款，那算你什么收入呢？所以这儿既然没有“可”字表述，那就必然是“不含税收入”作为计算毛利率的基数。

(3) 千万别误解了会计处理，比如企业有下面两种处理方式来核算预收款项：

借：银行存款 1110
贷：预收账款 1110

同时在预缴税款：1110/1.11*3%=30，企业这样处理：

借：应交税费-应交增值税(预交增值税) 30
贷：银行存款 30

借：应交税费-未交增值税 30
贷：应交税费-应交增值税(预交增值税) 30

注意上面的预收账款是1110万元，此时我们就不宜取这个值来说这是预售款项，就以此计算预计毛利率! 因为预收账款并不等于预售收入，对于这个问题，小编在大力税手群中看到逍遥游等同志的探讨，感觉确实是这样一个概念，为了不让自己多计不应计的税，小编认为还是要理清这个概念，才是最为关键的。关注这个问题，北京国税在2016年度汇算清缴政策宣讲时也是特别明确以不含税收入作为计算预计毛利率的基数。