学习“国家税务总局安徽省税务局关于土地增值税清算有关政策问题的批复”

作者：第三只眼
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国家税务总局安庆市税务局：

你局报送的《国家税务总局安庆市税务局关于土地增值税清算有关政策问题的请示》（宜税发〔2018〕31号）收悉。现将相关问题答复如下：

一、关于土地增值税清算时利息支出扣除问题

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条、《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第三条规定，《安徽省地方税务局转发安徽省人民政府﹤关于开征土地增值税几个有关问题的批复﹥的通知》（皖地税政三字〔1996〕182号）第1条规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

二、关于土地增值税清算时以土地投资入股扣除问题

根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕048号）第一条、《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第五条、第六条规定，某房地产开发公司2003年5月将其名下的土地投资到另一开发公司。该土地购买原价为1970万元，投资时双方作价为3000万元，投资方取得一定股权，被投资公司以3000万元作为土地成本入帐，被投资公司再转让时，应以投资时双方作价的3000万元作为被投资企业取得土地使用权所支付的金额。

特此批复。

国家税务总局安徽省税务局
2018年12月19日
安徽省税务局财产和行为税处承办
办公室2018年12月20日印发

第三只眼学习理解：

关于第一条，我们可以先找找相应的文件规定：

（1）土地增值税暂行条例实施细则第七条

（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的５％以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的１０％以内计算扣除。

上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

（2）国税函【2010】220号文件第三条

三、房地产开发费用的扣除问题

（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。

全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。

上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。

（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。

（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

（3）皖地税政三字〔1996〕182号

1、对房地产开发费用的扣除，各地要严格按照省政府批复的意见办理，即房地产开发费用中的利息支出，凡能够按照转让房地产项目计算分摊并提供银行金融机构证明的，经市县(市)地税部门审定，可据实扣除，但最高不得超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(以下简称《细则》)第七条第(一)、(二)项规定计算的金额之和的５％扣除。凡不能按照转让房地产项目计算分摊的利息支出或不能提供银行金融机构证明的房地产开发费用，按照《细则》第七条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%扣除。

关于第二条“关于土地增值税清算时以土地投资入股扣除问题”

这一条中引用的依据是财税【1995】48号及财税【2006】21号文件，对应的事项是2003年5月的事项，理解这一条，我们必须知晓当下的变化情形：

财税【2015】5号，其执行期限为2015年1月1日至2017年12月31日。《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第一条、第三条，《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第五条同时废止。

财税【2018】57号文件延续了5号文件的政策规则。

（1）财税【2006】21号对于投资于房地产企业的土地投资行为，需要计缴土增税，文件中的2003年当时没有这一规则，所以当时不存在计缴。

（2）财税【1995】48号文件提到的投资时土增的政策是暂免，基于此，安徽的意见对于以作价后的价格作为转让的扣除价格没有问题。只是之前多有不认的心理障碍。

但是5号、57号文件却是改变了这一规则，改制重组的政策优惠是“暂不征收”，而不是暂免，所以当下的政策是如果是重组形成的，对不起，再扣除时就以之前的成本来扣除。其实从2006年就开始了，这个文件的意见也是只限于在此之前形成的投资“暂免”的理解与处理规则，明确带有积极的意义。