【东方税语】再议从租计征房产税纳税义务时点

近日看到某公号关于《从租计征房产税纳税义务时点如何判定》的文章，对其观点“房产税租金收入确认时点应该和会计收入确认时点一致。也就是说按照会计准则确认的租金收入就是我们房产税的计税依据。”有一些不同看法与大家分享。

我们先看一下税收法规是如何规定的，根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）第二条第（三）款规定，关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题。 (三)出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。法规规定的很清楚了，纳税人出租房产的，自交付出租房产之次月起计征房产税，也就是以承租人取得了房产的实际使用权（免租期情况除外），不是以合同约定的承租起始时间或是会计上确认租金收入的时间，而是已交付的次月起计征房产税。

【例1】A公司为生产经营向B公司租入一处房产，合同约定月租金2万元/月，租期1年，从2017年1月1日-2017年12月31日,B公司按合同约定交付并在交付当日全额付款。问B公司如何缴纳房产税？

答：年应纳房产税=24*12%=2.88万元；纳税义务发生时间为交付房产的次月，即1月交付，2月为房产税纳税义务时间。

一般纳税人或小规模纳税人可自开票的按上述纳税义务发生时间执行；到税务机关代开发票除其人个人外的国税机关实行代扣（有委托代扣协议的可以直接代扣，否则还可能到地税缴纳房产税，但目前一般都有委托或国地税共建合作厅。）其他个人到地税机关代开发票时直接缴纳房产税了。

另外我们再看一下会计对租金收入是如何规定的，租金的处理在一般情况下，出租人应采用直线法将收到的租金在租赁期内确认为收益，但在某些特殊情况下，则应采用比直线法更系统合理的方法。出租人应当根据应确认的收益，借记“银行存款”等科目，贷记“租赁收入”、“其他业务收入”等科目。即租金在会计上是按权责发生制确认收入，是在租赁期内分期确认收入的。免租期情形也是按权责发生制在租期内平均确认收入。相关概念如下：

（一）租赁期，是指租赁协议规定的不可撤销的租赁期间。如果承租人有权选择续租该资产，并且在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权，不论是否再支付租金，续租期也包括在租赁期之内。

（二）租赁开始日，是指租赁协议日与租赁各方就主要条款作出承诺日中的较早者。在租赁开始日，承租人和出租人应当将租赁认定为融资租赁或经营租赁，并确定在租赁期开始日应确认的金额。

（三）租赁期开始日，是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期，表明租赁行为的开始。在租赁期开始日，承租人应当对租入资产、最低租赁付款额和未确认融资费用进行初始确认；出租人应当对应收融资租赁款、未担保余值和未实现融资收益进行初始确认。

【例2】A商场向B公司租入一处房产，合同约定月租金2万元/月，租期1年，从2017年1月1日-2017年12月31日,前两月免租，B公司按合同约定交付并在交付当日20万全额付款。问B公司如何缴纳房产税？

答：根据财政部关于印发《关于执行<企业会计制度>和相关会计准则有关问题解答（二）》的通知（2003-4-14财会【2003】10号）第十七条，问：在出租人对经营租赁提供激励措施的情况下，如提供免租期、承担承租人的某些费用等，承租人和出租人应如何进行会计处理? 答：在某些情况下，出租人可能对经营租赁提供激励措施，如免租期、承担承租人的某些费用等。在出租人提供了免租期的情况下，承租人应将租金总额在整个租赁期内，而不是在租赁期扣除免租期后的期间内，按直线法或其他合理的方法进行分摊，免租期内应确认租金费用；出租人应将租金总额在整个租赁期内，而不是在租赁期扣除免租期后的期间内，按直线法或其他合理的方法进行分配，免租期内应确认租金收入。 
在出租人承担了承租人的某些费用的情况下，承租人应将该费用从租金总额中扣除，并将租金余额在租赁期内进行分摊；出租人应将该费用从租金总额中扣除，并将租金余额在租赁期内进行分配。

根据上述会计规定，免租期间是按直线法在租赁期限内平均确认收入，因此全年每月应分别确认会计收入为1.6667万元。

根据财税【2010】121号规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。免租期情形的，不是以会计上确认收入的时间为房产税的房产税的纳税义务发生时间。

根据案例我们可以清晰的说明该公号的观点是错误的，请纳税人分清会计处理与税务处理是有很大差异的。

作者，赵东方，个人微信号13941382816，提供财税、金融等全方位服务。