【东方税语】以不动产对外投资营改增前后的税务处理变化差异

以不动产对投资入股在营改增前后发生了翻天覆地的变化，我们现通过一个案例来说明一下税务处理差异。

【例1，营改增前】

A公司2015年以厂房投入B公司，成为B公司股东，B公司投入厂房是否需要取得发票？折旧如何税前扣除呢？

答：根据财税【2002】191号规定，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。也就是说在营业税时代以不动产对外的真正的投资行为(不是以取得固定收益为目的)不属于流转税的征税范围，因此A公司不需要缴纳营业税，不需要给B公司开具营业税发票。B公司将不动产产权按规定变更到自已名下，按规定进行折旧税前扣除，不需要发票，只需要有投资合同、产权正常变更等必要手续即可税前扣除折旧。

总结：营改增前以不动产对外真投资的不征收营业税，投资企业不需要开具发票；被投资企业按企业所得税固定资产折旧规定计提折旧可税前扣除。

【例2，营改增后】

A公司2016年8月以厂房投入B公司，成为B公司股东，B公司投入厂房是否需要取得发票？折旧如何税前扣除呢？

答：财税〔2016〕36号《营业税改征增值税试点实施办法》第十条规定，“销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。”第十一条规定，“有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。”以不动产投资，是以不动产为对价换取了被投资企业的股权，取得了“其他经济利益”，应当缴纳增值税。

根据上述文件规定，A公司2016年5月1日后的不动产投资行为纳入了增值税的征收范围，因此A公司应给B公司开具增值税发票（专票或普票），B公司凭增值税发票入账并税前扣除，如果未取得发票B公司提取的折旧将不能税前扣除（同时也将办理产权变更，办到B公司名下）。

总结：营改增后将以不动产对外投资纳入股属于增值税应税行为（不同于原增值税条例下货物的视同销售），投资方需要开具发票；被投资企业凭发票入账，并按企业所得税固定资产折旧规定计提折旧方可税前扣除。

附部分营改增后执行口径：

【河南国税】以不动产、无形资产投资入股是否要征收增值税？

答：根据财税〔2016〕36号文件规定，销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。有偿的概念包括取得货币、货物和其他经济利益。投资入股一定有所有权转移，同时取得股权就是取得了经济利益，任何一个股份制企业的股权价值都是明确的。

因此，以不动产、无形资产投资入股需要征收增值税。

【河北国税】关于以不动产对外投资是否缴纳增值税问题

答：《营业税改征增值税试点实施办法》第十条规定：“销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。”

《营业税改征增值税试点实施办法》第十一条规定：“有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。”

以不动产投资，是以不动产为对价换取了被投资企业的股权，取得了“其他经济利益”，应当缴纳增值税。

【深圳国税】深圳市全面推开“营改增”试点工作指引（之一），第一条规定，纳税人以无形资产或不动产作为投资，应按规定缴纳增值税。

【四川国税】以不动产对外投资是否缴纳增值税？

答：根据《营业税改征增值税试点实施办法》第十条规定：销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务，有偿转让无形资产或者不动产。有偿是指从购买方、被服务方取得货币、货物以及其他经济利益。因此企业以不动产对外投资，应当缴纳增值税。

【厦门国税】以不动产对外投资是否缴纳增值税？

答：以不动产对外投资，是以不动产为对价换取了被投资企业的股权，取得了“其他经济利益”，属有偿转让不动产，应当缴纳增值税。

作者，赵东方，个人微信号13941382816.