【元素说税】土增税中旧房转让的一些问题

土增税中旧房转让的一些问题

原创 2017-02-14 邹胜 元素说税

一、旧房转让土增税计算方法的选择

土地增值税计算中确立了旧房转让按评估价格确认开发成本扣除的规则，《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）进一步规定：纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数。

 对于转让旧房及建筑物,既没有评估价格,又不能提供购房发票的,地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条的规定,实行核定征收。

据此，在旧房转让土地增值税计算中增加了发票加成和核定征收两种计算方式。

由于这三种计算方式在文件表述中有明确的先后关系，因此在实务中应当按“第一顺位：成本评估，第二顺位：发票加成，第三顺位：核定征收”的方式依次适用，只有当上一顺位执行不能，才依次采取下一顺位的计算方法。

据此，在旧房转让土地增值税计算方式中的三种方法并非自由随意选择，“一刀切”地核定和在有评估价格的情况下采取发票加成都是不正确的。

二、对“不能取得评估价”的理解

怎么才会出现“不能取得评估价”的情况呢？笔者认为，最符合文意的理解应该是由于评估依据不足、评估数据缺失等导致评估机构无法出具评估结果。

三、税务机关如何确认评估价

《土地增值税暂行条例实施细则》规定：旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

据此，纳税人申报的旧房评估价格需要经当地税务机关确认，未经确认的不得进行扣除。

那么，税务机关如何进行这个确认呢？笔者认为：

1、确认不同于审核，确认即明确、承认评估的成果，税务机关应当本着充分信任评估机构的专业水平与职业道德为原则，不进行过多的实质性干预；

2、确认时可以质疑，税务机关认为评估报告的程序、方法、结论等存在明显疑点的，可以向评估机构提出质疑，由评估机构解释或更正；也可以委托其他合法评估机构进行论证，但不应以自身观点直接否定或替代专业机构意见；

3、确认中重点关注评估机构的资质，《土地增值税暂行条例实施细则》规定的合规评估机构是“由政府批准设立的房地产评估机构”，在实践一般将此限定为具有资质的房地产估价所（公司），而不包括无房地产估价资质的资产评估机构和其他单位。

四、纳税人是否可以不提供评估价格

针对在旧房转让土地增值计算中，纳税人能否放弃提供评估价格而直接采取其他计税方法，笔者认为：根据《财政部　国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）规定：转让旧房的,应按房屋及建筑物的评估价格,取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。

因此，纳税人在申报旧房转让土地增值税中，应当（必须）向税务机关申报旧房评估价格。如果确实出现了本文所分析的“不能取得评估价格”的情况应向税务机关说明情况（最好有评估机构提供的无法出具评估结果之证明）后才根据财税[2006]21号文规定采取下一顺位计税方法。

而纳税人在可以取得评估价格的前提下故意不提供评估价格，并不符合这一规定。

以上分析系个人观点，仅供理论探讨，具体执行以各地规范为准。