【第三只眼】房开企业转让4月30日前出让的土地使用权，是不是需要差额征税方式开具发票

房地产老项目土地转让，原出让价款1000万，转让公允价格800万元，这一环节选择简易计税，那么差额后就交不到税，那么下游取得专票可否抵扣800/1.05*5%的税？如果上月不小心开了普票，下月收回后直接开红字发票冲回，再开专票让下游抵扣可否？

答：首先我们知道，目前涉及到差额征税的情形，在总局的培训资料中只举例了取得的老不动产的转让，对于一些其他的情形，如旅游业的差额，劳务派遣中的差额，都是规定了不得开具专用发票，可以开具增值税普通发票。

对于房地产开发企业出让的土地，当前基本的理解是允许差额计税销售额，但是全额开具增值税专用发票。这一是鼓励房开行业，二是纳税人确实购入的是一个整体的商品，不能因考虑了房开企业的差额计税就剥夺了纳税人的抵扣权。

对于物业服务转售水电，对于提供建筑服务中的分包，这儿是因为上一环节都有计税，所以全额开具增值税专用发票是没有问题的。这个逻辑是通的。

再来看看我们说的这个出让的土地使用权的转让，财税[2016]47号文件规定：纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

注意，这儿是有一个特别的变化，房开企业的差额计税是选择一般，即税率为11%时的差额，相当于考虑了抵扣。而简易的是不允许扣除差额的。但是如果纯是土地使用权转让，那仍是可以套财税[2016]47号选择差额5%简易计税的。

如果从旧不动产转让的角度(注意营业税下土地使用权转让，对于出让的是不是差额各地情形理解不一)借鉴，那这个差额是不能全额开具增值税专用发票的，即使原来可能计缴了营业税，总局的举例也没有突破考虑这个因素。如果是负数差，那还没有办法开具了，税额是0？至少说这个情形没有考虑到说明出来。如果从交易的角度，购买方想要11%此时全额开具肯定是可以的，因为得不到扣除，此时未形成房地产项目。简易却差额套这个规则是行不同的。借鉴旧不动产转让适用简易的计税规则，小编倾向于认为此时转让土地使用权的差额也宜相同处理，毕竟在这个过程中并没有形成一新的载体的交易，也没有上一环节的计税前提。如果是建筑服务分包，即使差额是负数，那也是可以全额开具发票的。此时理解上只宜开具普通发票。

基于不完整的法规逻辑，仅为个人将就理解的方式，不代表官方观点，期待早日明确。