【赵吉明】案例交流：土地增值税清算一分二分三分法解析

案例交流：土地增值税清算一分二分三分法解析

（财税梦之行-赵吉明原创）

一、情况介绍

最近和助理们对一家房产公司土地增值税进行了清算，出具了《土地增值税清算税款鉴证报告》。在清算中，经与当地税务机关进行请示与沟通，采用了二分法进行了计算。

对于土地增值税究竟是采用一分法，还是二分法或三分法?这个首先取决于当地税务机关的规定，比如杭州默认的是二分法，江苏则实行的是三分法。有些地方没有明确规定，企业可以根据实际情况进行选择和筹划。

二、各种方法的政策依据及优缺点。

（一）一分法

1、一分法依据：《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第十三条“关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题，对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定”。根据此规定，可以按一分法进行计算，只是不享受普通住宅增值额未超过20%免税的优惠政策。

2、一分法优点：清算时最大限度节税。

如果普通住宅增值额为负数，那么采用一分法可以最大限度地将不同类型的正负增值额相抵，最终确认增值额计算土地增值税，达到清算时土地增值税缴纳最少，这也是最符合土地增值税立法精神的。因为土地增值税是按项目进行清算，如果同一项目中有不同类型房地产分别计算增值额的话，就会存在一种类型是负数，另一种类型的增值额是正数，结果还需缴纳土地增值税，因为清算时为负的项目的增值额是不能抵扣清算时为正的类型的增值额的。

3、一分法缺点：清算未售商品房期后再销售可能会增大增值额。

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第八条“清算后再转让房地产的处理，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积”。从此规定可以看出，按照一分法计算的单位建筑面积成本费用是单一的，相当于将普通住宅、别墅、商铺等各种类型的单位成本费用平均化，如果清算时未售部分主要是成本较高的商铺与别墅，期后销售后再申报土地增值税时因单位建筑面积成本费用是单一的，会比二分法或三分法下的增值额大，从而多缴土地增值税。

（二）二分法

二分法依据：《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条规定，开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。依据《浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答》（发布时间：2013-03-24）问题三 “对同一项目中既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应如何计算征收土地增值税？答：对于同一项目既建造普通住宅，又建造其他商品房的，根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第一条规定应分别核算土地增值额；根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条规定：开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。同时，根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995] 48号）第十三条规定，对于不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定”。

二分法优点：清算时未售的成本较高类型的商品房清算后再销售时节约土地增值税。

二分法将普通住宅与非普通住宅（非普通住宅包含商铺及其他）进行了细化，成本扣除计算上更加准确。与一分法相比，清算后再销售时，因清算时单位建筑面积成本费用成本也是按两种类型进行确认的，因此，如果清算后成本较高的非普通住宅未售较多，清算后再销售时可节约税款。

如果普通住宅增值率为正且不高于20%，还可享受免税的优惠政策。

二分法缺点：不利于同一项目不同类型增值额正负相抵。

二分法将同一项目按普通住宅与非普通住宅分别计算增值额，如果一个项目为两种类型，增值额一正一负，增值额为正的需缴税，增值额为负的类型，负增值额得不到抵扣。整体上在清算时点会多缴土地增值税税款。

二分法的优缺点介于一分法与三分法之间。

（三）三分法

三分法依据：《国家税务总局关于修订财产行为税部分税种申报表的通知》（税总发〔2015〕114号 ）第三条第二项、“1.《土地增值税纳税申报表（一）》增加房产类型子目，将子目归到3个类型中，每一个子目对应一个房产类型。子目由各省自行设定，自行维护”。此文件所附土地增值税申报表中将项目分为普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产三种。

三分法优点：清算时点未售的成本较高类型的商品房清算后再销售时能更大限度节约土地增值税。

三分法缺点：不利于清算时点同一项目中不同类型增值额的正负相抵。在清算时点时计算的应缴税款是三种方法中最多的。

 (2016年8月31日)