1.3.2 接盘后继续开发销售是否属于销售自行开发的范围 | 大力税手

标注：对于房地产企业来讲，这个问题非常值得关注，一是法规规定不明确，二是其间涉及新旧政策对接、主体适用对接的问题，更是涉及土地价款扣除等问题，每一个都不是小事。

接盘后继续开发销售的房地产项目，是否属于销售自行开发的范围
各地国税	地区口径
福建国税	12366营改增热点问答（7.11）2016.7.15 一房地产开发企业将一尚未开发完成的房地产项目整体转让与另一房地产开发企业继续进行开发销售，该房地产项目尚未封顶完工。对于前一个房地产开发企业销售未完工的房地产项目，是属于转让不动产业务还是属于房开企业销售其自行开发的房地产项目？答：属于房开企业销售其自行开发的房地产项目。房开企业销售其自行开发的房地产项目也属于纳税人转让不动产业务的一种类型。标注：这个回复明确了一个规则，我们认为是合适的，已进行立项开发算是销售不动产，这一点也是营业税下的一个认识，我们可以查阅一下财税〔2003〕16号文件中对转让不动产解释的条款。那房开企业的不动产，也是属于销售自行开发的房地产项目，这是一个理解的逻辑，故问题中的结论是一致的结果，只是可能纳税人想问的是套用转让不动产的政策还是套用房开企业销售商品房的政策，因为其间有土地价款差额扣除上的政策适用差异。
深圳国税	深圳国税营改增后房地产开发企业热点问题解答 2016.6.16 问：房地产开发企业接盘后继续开发、销售的房地产项目，是否属于销售自行开发的房地产项目的范围？答：根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局〔2016〕18号）规定，房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》规定的销售自行开发的房地产项目。标注：国家税务总局公告2016年第18号的规定已明确，关键是继续开发，以自己的名义立项销售，这自然属于销售自行开发的房地产项目。
山东国税	2016年9月10日12366营改增热点问题 2016.9.13 2、房地产开发企业中的一般纳税人以接盘形式购入未完工的房地产项目继续开发再销售，能否扣除对应的土地价款？答：根据《国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定：第三条房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。第四条房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。标注：从这个回复来看，原则上理解是让扣除的“潜意思”，因为上一家销售的时候，要看其扣除没有，从本表中福建国税的回复看，如果上一家认为属于销售自行开发的房地产项目，那上一家应是允许扣除土地价款，而不是只有等到形成商品房销售这个环节时才是可以的，这一点建议明确；如果上一家差额了，那再销售的时候，给开具的11%的增值税专用发票已含有土地的价款在内，自然可以由购买方可以抵扣了。但就是担心上一家选择的是简易计税方法，土地没有扣的情形下，下一家取得了5%的简易征收率的抵扣，那不满足啊，土地还是想在适用一般计税方法下扣减，行不行呢？我们认为如果转让价中含了土地计价在内，相当于有抵扣5%了，再扣除是重复的，这不对，逻辑上有问题，如果转让方开具的是普通发票，接盘方自然不能抵扣，想扣减土地价款的想法一定是急迫的，所以这一点，站在不同的交易主体身份上，想法是有差异的，而当下的法规仍不足以支持打通上述的主体之间的增值税处理逻辑。小编认为扣除土地价款还是缺少法规规则与形式要件的支持。

[学习理解]

在整理意见之前，我们先梳理几个概念性的资料：

不同主体	一般计税方法下增值税计税规则的差异
非房地产开发企业	自建的不动产，如有转让，土地的价款是不得扣减的。不过这类企业的自建，转让的概率并不是都有发生，自用的居多，那就不存在像房地产开发企业销售房地产项目一样屡有发生转让的情形
房地产开发企业	销售自行开发的房地产项目，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额

对于房开企业，如果是一般纳税人，用一般计税方法的，那是可以扣减土地价款的，选择可用简易计税方法的一般纳税人或小规模纳税人，因为征收率5%已经较税率11%低了，所以就不让扣减土地价款。

再来看接盘的情形，这是相当于冒出一个“新现象”一样：

(1) 销售在建工程。

财税〔2016〕36号文件规定：“转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。”

这儿是明确了销售不动产，房开企业转让不动产，那就是转让房地产项目了，依照国家税务总局2016年第18号公告规定，也是可以据此理解的，扣除土地价款，似乎在这儿是可以清晰推论出来的。也有同行在分析这个问题时，站在转让完工的房地产项目的角度，认为还未达到。我们理解还是扣为先，毕竟在11%税率的时候，不扣税负也“受不了”，同样的销售，只是销售的是半成品，是这样的理解。

注意这儿有的人士提出18号公告中说的扣除是基于销售房地产项目对应的土地价款，认为这是一个扣除的必备条件，我们认为这不是绝对的条件，而是计算的相对条件，不宜如此判断，这儿只是为限制扣除的技术性计算规则。

(2) 一个土地是否能够扣除两次。

承转让方来讲，如果扣减了一次土地价款，二次最终销售房地产项目的，那再让扣除一次土地价款？我们认为还是有不确定性的因素，逻辑上有缺失。因此，我们不是很赞同。当然，我们需要及时关注税务机关的理解与进一步的明确。