《房地产开发经营业纳税评估模型的应用与操作实务》 纳税评估是一项国际通行的税收征管制度，是税收风险应对的主要方法，是一项融管理与服务于一体的税收管理活动，对于促进纳税人税法遵从、堵塞征管漏洞具有重要作用。房地产开发经营业作为国民经济的重要组成部分，在整个国民经济体系中处于支柱产业的地位，不仅是很多地区税收的支柱产业，而且如何加强对房地产业的税源管理始终是税收管理的重点和难点问题。 2011年2月，国家税务总局编委会出版了《行业纳税评估模型及案例选编（1）》，其中“房地产开发经营业纳税评估模型及案例”是由我负责编写的。为了帮助和指导基层纳税评估人员正确认识纳税评估工作，全面了解房地产开发经营流程，准确掌握开展房地产开发经营业纳税评估的方法和技巧，在总结多年开展房地产行业纳税评估丰富实践经验的基础上，以国家税务总局的《行业纳税评估模型及案例选编》中的〈房地产开发经营业纳税评估模型及案例〉为提纲撰写了此书，现已出版，9月起全国发行。 此书以操作实务为切入点，按照纳税评估工作流程，重点介绍开展该行业纳税评估过程中“评估信息的采集、确定纳税评估对象、实施纳税评估分析和疑点问题核实”的方法和技巧。针对如何加强对房地产开发经营业的税收管理，有效规范房地产开发经营业的纳税行为，全面提升行业纳税遵从进行了积极的探索，主要内容包括四部分：“如何开展房地产业纳税评估、构建房地产业纳税评估模型、全面归集房地产业纳税遵从风险点和现行房地产行业各税种主要税收法规”，不失为一本开展房地产开发经营业纳税评估的指南和教材。 目录 第一章　房地产开发经营业概述 1 第一节　相关概念及经营特点 1 一、行业相关概念 1 二、经营范围及分类 3 三、行业经营特点 4 四、商品房销售模式 5 第二节　房地产开发经营流程 5 一、经营流程概述 6 二、主要开发经营流程图 8 1、开发经营总流程图 8 2、房地产开发项目运作流程图 9 3、部分明细流程图 11 第三节　房地开发经营业缴纳税费汇总 12 一、四大类十一个税种 12 二、房地产开发经营业所涉及营业税税目及事项汇总表 13 第二章　开展行业纳税评估概述 14 第一节　纳税评估概述 14 第二节　纳税评估流程 16 一、行业专项评估工作流程图 16 二、评估信息采集 16 三、确定纳税评估对象 17 四、纳税评估分析 17 五、疑点问题核实 17 六、评估结果处理 19 七、信息反馈 19 第三节　纳税评估分析方法 19 一、按评估的手段分类 19 二、按评估信息的处理方式分类 20 三、按照参照的对象分类 20 四、按比较分析的方式不同分类 20 第四节　建立纳税评估指标体系 20 　　一、构建纳税评估指标体系的原则 21 二、纳税评估指标体系的构成 21 三、纳税评估指标体系的内容 21 第三章　纳税评估信息采集 22 第一节　信息采集概述 22 第二节　税务机关内部信息的采集 22 第三节　企业基础信息采集 23 一、涉税基础信息 23 二、财务基本信息 23 三、项目基础信息 24 第四节　第三方信息采集 26 第四章　确定纳税评估对象 28 第一节　确定纳税评估对象概述 28 一、确定对象的方法 28 二、确定对象的程序 28 三、确定对象的标准 29 第二节　确定日常纳税评估对象 29 第三节　确定专项纳税评估对象 30 一、建立辖区行业入库信息库 30 二、按照四个阶段将备选确定纳税评估对象进行分类 30 三、最终确定纳税评估对象 30 第五章　纳税评估指标体系 32 第一节　纳税评估指标概述 32 一、设计评估指标的原则 32 二、确定纳税评估指标的标准 32 三、纳税评估指标的分类 32 四、相关概念 33 第二节　通用评估指标 34 一、收入成本类评估分析指标 34 二、开发费用类评估分析指标 35 三、利润类评估分析指标 37 四、资产负债类评估分析指标 38 五、绝对数值指标 40 第三节　税种评估指标 40 一、税负遵从评估指标 40 二、分税种评估指标 41 第四节　建立纳税评估指标体系 46 第六章　行业纳税遵从风险点 48 第一节　房地产开发企业财务核算特点及主要内容 48 一、房地产开发企业财务核算的特点 48 二、经营收入的确认 49 三、成本费用的核算 50 第二节　行业纳税遵从风险点汇总（一） 52 一、经营收入类 53 二、成本费用类 54 三、其它涉税问题 54 第三节　行业纳税遵从风险点汇总（二） 55 一、土地取得与开发阶段 55 二、项目设计施工阶段 55 三、房屋销（预）售阶段 55 四、租售管理阶段 56 第三节　行业纳税遵从风险点汇总（三） 56 一、营业税及附加 56 二、企业所得税 57 三、个人所得税 57 四、土地增值税 58 五、契税 58 六、其他税收 58 第七章　建立纳税评估模型 59 第一节　纳税评估模型概述 59 第二节　建立纳税评估模型 60 一、信息比对分析应用模型 60 二、项目完工进度分析应用模型 61 三、指标综合分析应用模型 61 四、关联税种联评分析应用模型 63 第八章　纳税评估分析 65 第一节　纳税评估分析步骤和方法 65 一、评估分析步骤 65 二、评估分析方法 66 （一）对比分析法 66 （二）关联指标的配比分析法 66 （三）综合分析法 67 第二节　财务核算内容评估分析要点 67 一、开发经营收入分析 67 二、开发产品成本费用分析 70 三、综合分析 72 第三节　会计报表内容评估分析要点 72 一、资产负债表分析 73 二、利润表分析 75 三、现金流量表分析 76 第四节　几种特殊情况的税务处理问题 76 第九章　涉税疑点核实 83 第一节　税务约谈 83 一、约谈准备 83 二、约谈技巧 83 三、约谈方法 84 四、税务约谈的注意事项 85 第二节　集体约谈提纲 86 第三节　实地调查核实 89 第四节　收入疑点核实内容 90 一、经营收入疑点的核实 91 二、其他业务收入疑点的核实 91 三、其他收入疑点的核实 92 第十章　纳税评估模型应用 93 第一节　纳税评估报告提纲 93 第二节　纳税评估报告范本 94 第十一章　相关税收法规 105 第一节　营业税金及附加税收法规 105 第二节　企业所得税税收法规 115 第三节　其他税种税收法规 147 希望此书能为您今后的工作提供帮助，祝您工作愉快！ 联系方式：贾忠华 18910528678 jzh20090928@sina.com