【东方税语】出租摊位、柜台的涉税处理

一、增值税处理:

根据财税【2016】36号文规定，经营租赁服务，是指在约定时间内将有形动产或者不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。按照标的物的不同，经营租赁服务可分为有形动产经营租赁服务和不动产经营租赁服务。

将建筑物、构筑物等不动产或者飞机、车辆等有形动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。

下面为营改增后各地的执行口径，可以参照适用。

【湖南国税】超市出租场地收入应按不动产经营租赁服务征税。柜台出租的业务实质为场地出租，也应按不动产经营租赁服务征税。

【四川国税】卖场出租摊位是按照营改增后的“其它生活服务”还是“不动产经营租赁”来征收增值税？

答：卖场出租摊位应按照不动产经营租赁缴纳增值税。

【北京国税】某企业为建材城，主要业务为出租摊位，该笔业务是按照出租不动产经营租赁征收还是按照生活服务业征收？

答：企业应按照不动产经营租赁缴纳增值税。

【大连国税】大连旧机动车交易市场自建不动产，截止4月30日产权证还没办下来，消防已审批通过，摊位已于2015年开始出租，该企业是否可以按照老项目选择简易计税方法计税？一般纳税人4月30日前取得的不动产用于出租，可以选择按照简易计税方法，取得依据是否必须按照产权证或租赁合同？

答：可以。

二、企业所得税处理：

根据《企业所得税法实施条例》第十九条规定，企业所得税法第六条第（六）项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

根据国税函【2010】79号第一条规定，关于租金收入确认问题。根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。出租方如为在我国境内设有机构场所、且采取据实申报缴纳企业所得的非居民企业，也按本条规定执行。根据上述文件规定，交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

三、房产税处理：

根据《辽宁省地方税务局关于明确房产税有关问题的通知》(辽地税函[2006]125号)第二条规定“对各类商品交易市场出租房屋的，按租金收入计算缴纳房产税；出租摊位、柜台等的，按房产原值计算缴纳房产税。”

根据《沈阳市地方税务局关于××购物广场房产税问题的批复》（沈地税函[2013]52）规定，对各类市场中出租方式经营的营业场所虽然有各种形式的隔断，但并不属于严格意义上的房屋，仍属于摊位、柜台，应按房产原值计算缴纳房产税；但对于出租的经营场所有独立产权或出租的经营场所对市场(商场)外独立开门相对独立经营的，应认定为出租房屋，按租金收入缴纳房产税。

根据《江苏省地方税务局关于“租柜经营”如何征收房产税问题的批复》（苏地税函[2003]10号）第一条规定，[87]财税地字第003号文件规定：“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风挡雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。而“请示”中所称柜台，不属于房产的范畴。因此，对纯粹出租柜台，仍应由出租方按房产原值从价征收房产税。

我们通过上述地方税局的执行口径分析还是要回归到房产税的征收对象是“房产”，根据《财政部、国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与法规》（财税地[1987]3号）第一条规定，关于“房产”的解释“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。

因此纳税人出租摊位、柜台，应按房产原值计算缴纳房产税。

四、印花税处理：

根据双方签订的合同对照印花税税目税率表，按财产租赁税目征税，税率为千分之一。

印花税强调按合同纳税，合同中规定了租金收入，则财产租赁合同的计税依据为租赁金额（即租金收入），如合同列明了不含税金额、税额、总租金金额的则可以按不含税租金金额计税贴花。

作者，赵东方，个人微信号13941382816，转发要注明作者。