【今日问题】矛盾了：房开企业一般计税方法，过渡期如何抵扣事大

除了上面的常规事项外，我们还要特别关注一下过渡期房地产开发企业的进项税额抵扣，比如某房开企业是2016年4月30日前开始预售，约预售了收入是5个亿，在营改增之后最终交付时取得了1个亿的收入。由于该房开企业是“拖账大户”，给建筑企业的结算大多是营改增之后结算的，此时假设取得了是4个亿的建筑服务的3%简易计税的专用发票，在这种情形下：

一是该房开企业选择简易计税，其施工许可证约定的开工日期是2016年4月30日前，这是符合条件的。

二是按一般计税方法计税，税率是11%，如上面的案例情形，是不是4亿元的进项都可以用于营改增之后的抵扣呢？看起来是跟收入极不配比的，但增值税却又没有提出配比抵扣的基本规则，因此我们就需要特别的讨论一下这个问题。

比如福建国税的意见是这样的：

【福建国税】12366营改增热点问答（7.4）2016.7.15

房地产开发企业部分房款已申报营业税，营改增后取得的增值税专用发票如何抵扣

答：房地产开发企业营改增后取得的增值税专用发票，应按规定判断是否属于抵扣范围，与部分已销售并缴纳营业税的房地产项目没有关系。

再来看青岛国税的意见：

问题7：房地产开发企业销售取得“房款”已申报营业税，营改增后取得的增值税专用发票如何抵扣？

答：房地产开发企业中的一般纳税人，销售房地产老项目选择一般计税方式的，销售不动产时已申报营业税，营改增后取得的增值税专用发票。如果是用于已申报营业税的部分，应视同其进项发票用于非应税项目，其对应的建筑材料、建筑服务、设计服务不允许抵扣增值税进项税额。

大家可以发现，两个地方税务机关的理解是不同的，青岛国税的意见是直接套用于非应税项目，但这如何区分的清呢？都混在一起了，如果认为按收入比例计算转出是不是也可行呢？不过我们要知道，营改增后可能是分期有收入发生的，并不是一次性就确认了结果。如果按照建设规模，这是一个项目的内部的问题，并不适用建设规模划分。根据青岛国税的意见，一定是需要有一个计算比例的，因为根本是分不清使用对象的（收入作为对象）。而如果差不多方面，还有些税缴，福建国税也是一个方法，小编认为，如果真有按一般计税方法计税的，这个问题是很难平衡规定好的。但多数房开企业可能就选择了简易计税，减少了上述矛盾的发生。好在，这是一个一次性的问题，过去了，就估计没有那么多追究了。