【东方税语】转租不动产的增值税处理

转租不动产目前十分普遍，正值国家正在大力推进住房租赁市场，未来租赁或转租赁市场进一步升温，现将转租的增值税处理整理如下，供大家参考。

1、根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36 号）规定，一般纳税人出租其2016 年4 月30 日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。对于在4月30 日前“租入”不动产开展转租业务的、“取得政府部门特许”开展公共道路停车业务的,是否属于“取得”，适用简易计税方法

答：《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第16号)明确，取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。这里的取得，包含“租入”“取得政府部门特许”的各种形式取得。

【东方理解】通过上面总局层面的答复，对取得不动产的方式进行了补充和明确，租入不动产也是取得不动产的方式之一，取得的时间即为租入的时间。

2、转租不动产适用简易计税方法问题

答：转租人于2016年4月30日前租入不动产，于2016年5月1日之后进行转租，视为将2016年4月30日前取得的不动产对外出租，收取的租金可以选择适用简易计税方法计算缴纳增值税。

例如：M公司2015年1月1日从A公司租入不动产，同月M公司与B公司签订租赁合同，将该不动产转租给B公司，合同期限3年，至2017年12月31日到期。在该老租赁合同到期前，M公司转租该不动产收取的租金，可以选择简易计税方法。

【东方理解】转租的关键是看租入的日期是否在全面营改增2016年4月30日前，之前的为老租赁合同（老项目），之后的为新租赁合同（新项目）。

3.房地产老项目转租是否适用简易征收

答：根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》的规定，一般纳税人出租其2016年4月30日前租入的不动产，可选择适用简易计税方法，按5%的征收率计算应纳税额。

【东方理解】房地产老项目转租可不一定必须可以选择适用简易计税，也要看租入的时间。

4.某单位自建房，无施工许可证、无施工合同、也无产权证，此房营改增试点前已经出租，其营改增后取得的房屋租赁收入能否适用简易计税方法计税

答：按照实质重于形式的原则，该房屋租赁收入可以选择简易计税方法计税。

【东方理解】取不取证不重要，重要的是租入时间，可以通过租赁合同及实地调查可以判断租入时间，但一般还是以形式合同为判断标准。

5. 转租不动产是否视同自有房屋，适用简易计税方法，可否以原始租赁合同为依据进行备案

答：4月30日之前租入的不动产属于老项目，可以适用简易计税办法；以原始租赁合同为依据进行备案。

【东方理解】选择简易计税是必须要进行备案的，否则不能享受政策。

6、一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额 ,请问“取得”是按照什么证件的时间来划分

答：目前国家税务总局对于纳税人出租取得的不动产，其“取得”时间如何划分没有明确，在总局明确前，暂按以下原则把握：（1）以直接购买、接受捐赠、接受投资入股或抵债方式取得，以不动产权属变更的当天为取得的时间。（2）纳税人出租或转让自建不动产，以建筑工程许可证注明的开工日期为不动产取得的时间。（3）对于不动产转出租的，按前一次租赁合同的签订时间确定不动产“取得”时间，即：一般纳税人将2016年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易办法征税；将5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税。

7. 我公司代理9个房东的不动产，代为出租房屋，租赁合同是房东与承租方签订的，由我公司来开具发票，能否以我公司名义申请简易征收

答：不可以。建议由你公司先承租不动产，再转租，这样你公司可以按规定办理简易计税方式备案手续，做到合同、发票、款项一致。

【东方理解】要保证三流一致，另外代理人只是代理行为。

8. 物业公司向我单位大楼开具物业费发票，由于我单位将部分房产转租其他单位，该物业费承租方支付的物业费用，我公司向承租方收取后一并支付。现承租方要求我公司向其开具发票，我单位可否向承租方开具物业项目的发票

答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，将部分房产转租给其他单位而另外向承租单位收取物业费的行为，属于转售物业服务，可以开具增值税发票。

9、个人转租房屋是否有特殊规定呢

答：根据《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第四条规定，个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。

个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。

作者，赵东方，个人微信号13941382816.