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【东方税语】个人出租住房的增值税处理

(此文章仅代表大力税手会员观点)

根据财税【2016】36号文第一条规定,个人,是指个体工商户和其他个人。其他个人指自然人。

1、个人出租住房,应如何计算应纳税额?

答:根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定,个人出租住房,应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

2、个人出租住房,应如何开具增值税发票?

根据《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号)规定,个人出租住房适用优惠政策减按1.5%征收,纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时,通过新系统中征收率减按1.5%征收开票功能,录入含税销售额,系统自动计算税额和不含税金额,发票开具不应与其他应税行为混开。

3、关于登记为增值税一般纳税人的个体工商户出租住房计税问题?

答:根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》的规定:“个人出租住房,应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额”。登记为增值税一般纳税人的个体工商户同样适用上述条款,出租住房应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

与纳税人是一般纳税人还是小规模纳税人没有关系,只和纳税人的工商登记注册类型有关。

4、个人出租住房到地税局代开的增值税发票,税率打印是星号,发票是否可以使用?

答:根据《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》(税总函〔2016〕145号)的规定,增值税小规模纳税人销售其取得的不动产以及其他个人出租不动产,购买方或承租方不属于其他个人的,纳税人缴纳增值税后可以向地税局申请代开增值税专用发票。不能自开增值税普通发票的小规模纳税人销售其取得的不动产,以及其他个人出租不动产,可以向地税局申请代开增值税普通发票。地税局代开发票部门通过增值税发票管理新系统代开增值税发票,系统自动在发票上打印“代开”字样。

代开发票岗位应按要求填写增值税发票:“税率”栏填写增值税征收率。免税、其他个人出租其取得的不动产适用优惠政策减按1.5%征收、差额征税的,“税率”栏自动打印“***”。

5、个人出租沿街商业房应如何缴纳增值税?

答:个人包括个体工商户和其他个人。个人出租住房,按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。个人出租非住房的按按照5%的征收率计算应纳税额。

对于个体工商户,不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的,纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税;对于其他个人,向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

6、个人出租住房是到国税局还是到地税局代开的增值税发票?

答:根据《关于营业税改征增值税委托地税机关代征税款和代开增值税发票的公告》(国家税务总局公告2016年第19号)规定,根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)和《国家税务总局关于加强国家税务局、地方税务局互相委托代征税收的通知》(税总发〔2015〕155号)等有关规定,税务总局决定,营业税改征增值税后由地税机关继续受理纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产的申报缴税和代开增值税发票业务,以方便纳税人办税。本公告自2016年5月1日起施行。

7、个人出租住房涉及预缴税款吗?

答:根据《国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告》(国家税务总局公告2016年第16号)第七条第(三)项规定,个体工商户出租住房,按照以下公式计算应预缴税款:应预缴税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%;第八条规定,其他个人出租不动产,按照以下公式计算应纳税款:(一)出租住房:应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%;(二)出租非住房:应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×5%。

因此根据上述规定,个体工商户出租住房需要预缴税款,其他个人出租住房不需要预缴税款。

8、其他个人采取预收款形式出租不动产,取得的预收租金收入,如何享受小微企业免征增值税优惠政策?

答:根据《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局2016年第23号)第六条第(三)项:其他个人采取预收款形式出租不动产,取得的预收租金收入,可在预收款对应的租赁期内平均分摊,分摊后的月租金收入不超过3万元的,可享受小微企业免征增值税优惠政策。

9、其他个人一次性收取多月租金,是否可以平均分摊享受小微企业免征增值税优惠政策?

答:根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第53号)第二条规定,其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产,取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊,分摊后的月租金收入不超过3万元的,可享受小微企业免征增值税优惠政策。

10、个人出租不动产是否可以申请代开增值税专用发票?

答:根据《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》(税总函〔2016〕145号)的规定,增值税小规模纳税人销售其取得的不动产以及其他个人出租不动产,购买方或承租方不属于其他个人的,纳税人缴纳增值税后可以向地税局申请代开增值税专用发票。不能自开增值税普通发票的小规模纳税人销售其取得的不动产,以及其他个人出租不动产,可以向地税局申请代开增值税普通发票。地税局代开发票部门通过增值税发票管理新系统代开增值税发票,系统自动在发票上打印“代开”字样。

个人出租不动产可以申请代开专票,但要缴纳增值税,不得享受增值税优惠政策。

作者,赵东方,个人微信号13941382816.


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