微信群问题直播看：用于简易计税未抵扣进项税额的不动产再销售如何缴纳增值税？可以选择简易计税吗？

这个问题是一位税务机关的伙伴咨询的，小编认为很有代表性，索性整理一下，供答复如下：

为什么想要这个结果呢？因为有一个利益的问题，即原来没有抵扣，转让时还让按一般计税，亏了啊，心里难免是不平衡的！请特别注意，这儿有如下的前提要考虑：

（1）营改增之前购入的不动产，营改增之后转让的，是可以选择差额简易计税的，这个例外。

（2）小规模纳税人转让购置的不动产，那只能用差额简易计税的方法，这也是例外了。

（3）营改增之后，一般纳税人购置的不动产，再转让，那就是上述问题中的内容了。

对于比较明确可以适用的情形的是：

（1）传统增值税一般纳税人，购进不得抵扣且未抵扣（有点啰嗦的表达），或2009年之前的动产类固定资产的，当时不得抵扣的，适用3%按2%计税，但可以放弃2%以3%计算，这个可不适用17%，没有支持；

（2）销售旧货，包括本次营改增的单位销售使用过的营改增前的固定资产，也适用上述的规则计税。注意增值税上的固定资产的定义不含不动产，两者各自独立叫法。

这个不动产用于不得抵扣之时，依照财税【2016】36号可没有固定资产的待遇，哪怕有一点用于应税事项也可以抵扣啊，非要搞得很清楚，那只能不得抵扣了。不得抵扣后使用，使用一段时间后转让不动产，此时只能按一般计税方法按11%计税，此时就没有办法了吗？原来没有抵扣的进项能不能转回来呢？这是唯一可以考虑的地方了。

按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，按照下列公式在改变用途的次月计算可抵扣进项税额。
可抵扣进项税额＝增值税扣税凭证注明或计算的进项税额×不动产净值率

依照本条规定计算的可抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。

按照本条规定计算的可抵扣进项税额，60%的部分于改变用途的次月从销项税额中抵扣，40%的部分为待抵扣进项税额，于改变用途的次月起第13个月从销项税额中抵扣。

小编个人的理解，销售自己也是用于应税事项，只是有一个次月，操作上收入与进项不能在一个月，这一点似乎可能被某些人认为属于不能转回的影响因素。

从规定上来看，问题中的答案，可以肯定的是不得按简易计税，作为纳税人的税务人员要做的是，为什么你非要整成不得抵扣呢？