【大企业税收评论】争议：房企建设保障性住房，政府给的建安成本款是否缴纳增值税？

【争议】房企建设保障性住房，政府给的建安成本款是否缴纳增值税？

2017-04-28 孙玉英 魏民 大企业税收评论

【《大企业税收评论》精选】政府要求房地产企业建设保障性住房，建成后政府财政部门会按照一定的标准向房地产开发企业支付建安成本，这个过程本质上类似于开发商开展土地一级开发时，先行垫付了拆迁款补偿款，政府从其土地出让金中返还给开发商建安成本，不应涉及增值税。

近日，一些大型房地产企业财务总监向税务机关咨询，政府要求房地产企业建设保障性住房，建成后政府财政部门按照一定的标准向房地产开发企业支付建安成本，房地产企业的这笔收入是否缴纳增值税？据笔者了解，由于营改增过渡期内，相当一部分房地产企业都按照简易征收方法缴税，企业的增值税无法抵扣，税负因此上升，困扰着不少房地产企业。这究竟是怎么回事呢？

原来，为增加保障性安居工程住房供应，各级政府采取了多种措施强化保障房建设。其中，按比例强制房地产企业配建保障性住房就是具体措施之一。自2011年3月1日起，挂牌出让的商品住房用地新上项目，须按照项目总建筑面积10%（5%为廉租住房、5%为公共租赁住房）以上的比例配建保障性住房，并在规划和出让条件中明确。配建的廉租住房产权归政府所有。确实无法配建的特殊开发项目，要经当地政府审批，并报上一级政府住房保障部门备案。保障性住房建成后，政府财政部门会按照一定的标准向房地产开发企业支付建安成本，对这笔费用是否征收增值税，实务中存在很大分歧。

举例来说，2012年10月，某地级市保障性住房管理中心（以下简称管理中心）与甲房地产开发有限公司签订了保障性租赁住房配建合同。办理初始登记时，配建的保障性租赁住房与本项目的其他商品住房分开登记，直接登记在管理中心名下，其性质为国有直管房产，同时将保障性住房的《房屋所有权证》《国有土地使用证》办理到管理中心或其指定的单位名下。甲公司申请按1500元/平方米的标准返还公租房的建安成本，当地财政部门于2016年12月31日前已返还给甲房地产公司配建公共租赁住房建安成本返还款3600余万元。那么，这3600余万元的住房建安成本收入是否征收增值税问题发生了分歧。

一种观点认为，3600万元是政府回购房地产公司的购房款，属于政府购买开发商的不动产，虽然只按1500元/平方米的标准购进，但由于政府是为了解决城市低收入家庭住房困难，逐步改善城市中等偏下收入住房困难家庭等群体的住房条件，促进“住有所居”目标实现，是一项带有公益性的重要工作。根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）四十五条相关规定，开发商转让了不动产并收讫销售款项，应按规定申报缴纳增值税。与市场差价部分，应视同用于“公益性事业的无偿赠送”不征收增值税。即：政府出资购买了不动产，开发商获得了支付的对价，属增值税纳税义务，应当申报缴纳增值税。

另一种观点认为，开发商根据政府“按比例强制配建保障性住房”的要求，作为摘牌拿地的必要的配套项目，以开发商名义立项拿地，从本质上讲是替政府先行垫资建设。政府支付配建公租房建安成本返还并不是取得的销售不动产的收入款项。开发商并没有向政府提供服务，销售不动产，既不涉及营改增前的营业税，也不涉及营改增后的增值税，没有应税行为的发生，因此不应征收增值税。

笔者认为，是否征收增值税首先要看其发生的经济行为是否属应税行为。从与住房管理中心签订的配建合同来看，保障性租赁住房是强制配建的，该项目在办理初始产权登记时，配建的保障性租赁住房与本项目其他商品住房是分开登记的，直接登记在管理中心名下，属于国有直管房产。同时，办理保障性租赁住房的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》时，亦直接办理到管理中心或其指定的单位名下，在开发商确认保障性租赁住房没有产权纠纷和债权债务纠纷且全部竣工验收合格的条件下，开发商才将公共租赁住房建安成本费用报管理中心。管理中心按照经认定的建筑安装成本价格回购。这个过程本质上类似于开发商开展土地一级开发时，先行垫付了拆迁款补偿款，政府从其土地出让金中返还给开发商的经济业务。因此，这种行为并不是税法中的向政府销售不动产行为，也没有产权登记变更交付的情形，只是将开发商先行垫资建设的公配房建安成本返还给了开发商，不应涉及增值税。

作者单位：石家庄市国税局

来源：《中国税务报》

原标题：《政府给的建安成本款是否缴纳增值税》