法院调解书上的实际成交价明显低于市场价格，税务机关会认可吗？
原创 2017-11-14 谢华峰 税政解析与策略
近日，有朋友问，法院调解书认可的抵债商铺成交价格，但税务机关在征收契税时认为这笔交易明显偏低且无正当理由，难道经法院调解的成交价还不算有正当理由吗？
回答这个问题，可以参考《孙小兵与江苏省苏州工业园区地方税务局第一税务分局、江苏省苏州工业园区地方税务局行政复议一审行政判决书》。
该判决书认为，原告所述民事调解书虽具有法定效力，但该调解书仅是原告与案外人范正刚就2015年11月19日合同履行达成的意思自治，并不涉及法院对交易价格的确认，即使如原告所述225万元为双方真实交易价格，未经规定程序评估，仍不能直接作为最终计税价格，故民事调解书既不能成为原告154万元申报价格偏低的正当理由，也不能成为计税价格应以真实交易价格为准的依据，原告上述主张，本院不予采纳。
来源：中国裁判文书网
孙小兵与江苏省苏州工业园区地方税务局第一税务分局、江苏省苏州工业园区地方税务局行政复议一审行政判决书
发布日期：2017-03-29 苏州市姑苏区人民法院行 政 判 决 书
(2016)苏0508行初374号
原告孙小兵，男，1988年12月22日生，汉族，户籍地苏州市姑苏区。
被告江苏省苏州工业园区地方税务局第一税务分局，住所地江苏省苏州工业园区万盛街8号。
诉讼代表人周明，副局长。
委托代理人吴佳静，该分局工作人员。
委托人理人王志宏，该分局工作人员。
被告江苏省苏州工业园区地方税务局，住所地江苏省苏州工业园区万盛街8号圆融大厦。
法定代表人马伟，局长。
委托代理人张梅梅，该局工作人员。
原告孙小兵不服被告江苏省苏州工业园区地方税务局第一税务分局（以下简称园区地税一分局）税务行政征收行为及被告江苏省苏州工业园区地方税务局（以下简称园区地税局）税务行政复议决定，向本院提起行政诉讼。本院于2016年9月13日立案后，当日分别向两被告邮寄送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2016年10月27日公开开庭审理了本案，原告孙小兵，被告园区地税一分局诉讼代表人周明及委托代理人吴佳静、王志宏，被告园区地税局法定代表人马伟及委托代理人张梅梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2016年4月25日，被告园区地税一分局对原告孙小兵出售的苏州工业园区时代上城花园四区25幢2001室二手房交易核定计税价格人民币2650748.21元，征收营业税、城市维护建设税、个人所得税、教育费附加及地方教育附加等各项税费共计174949.38元。2016年7月15日，园区地税局作出苏园地税复决[2016]2号行政复议决定，维持园区地税一分局上述征税行为。
原告孙小兵诉称：2015年11月19日，原告与案外人范正刚签订房屋买卖协议，约定原告将本人与妻子徐薇倩共同所有的苏州工业园区时代上城花园四区25幢2001室房屋以225万元的价格出售给范正刚。后因合同履行发生争议，范正刚起诉至苏州工业园区人民法院（以下简称园区法院），要求原告继续履行合同。2016年4月15日，在园区法院主持下，原告与范正刚达成调解协议，一致同意继续履行2015年11月19日所签房屋买卖合同，并由范正刚向原告支付补偿款8万元。2016年4月25日，原告向园区地税一分局窗口缴纳税款，被告知本次交易计税价格为该房当前评估价265万元，原告出示法院调解书及相关交易凭证，要求税务机关尊重客观事实，以实际成交价格作为计税依据，但工作人员不予理睬，并称如对税务机关作出的评估价格有异议，可申请重新评估。为完成过户手续，原告只得按照园区地税一分局认定的计税价格缴纳了相关税款。2016年5月12日，原告夫妻向园区地税局申请行政复议，请求园区地税一分局准确认定计税价格并退还多征税款，园区地税局作出复议维持决定。原告认为，根据民事诉讼法的规定，民事调解书一经送达即具有法律效力，原告在缴税过程中出示了民事调解书、购房合同等一系列材料，足以证明房屋实际交易价格，园区地税一分局不顾客观事实，坚持以其评估价作为计税依据征税，致原告凭空多缴纳税款。园区地税局作为复议机关，作出违法复议决定，侵犯了原告权益，特提起行政诉讼，请求撤销被告园区地税局作出的苏园地税复决[2016]2号行政复议决定，判令被告园区地税一分局退还多征收原告营业税、个人所得税等税费共计人民币21120元，本案诉讼费用由两被告承担。
原告向本院提供以下证据（均系复印件）：1、苏园地税复决[2016]2号行政复议决定书，证明原告申请行政复议的情况；2、园区法院（2016）苏0591民初1422号民事调解书；3、2015年11月19日房屋买卖合同；4、购房款相关交付凭证，证据2-4证明原告与范正刚房屋交易真实价格为225万元；5、园区地税一分局出具的税收缴款书（契税专用），证明原告缴纳各项税费共计174949.38元。
被告园区地税一分局辩称：1、根据申报材料显示，原告在纳税申报时并未提供民事调解书等相关资料，其所提供的由买卖双方、中介机构签字盖章确认的二手房（存量房）交易纳税申报表、苏州市存量房买卖合同、苏州工业园区房地产交易管理会办单均显示申报交易价格为154万元，根据《苏州工业园区地方税务局苏州工业园区国土房产局关于实施二手房交易最低计税价格的通知》（苏园地税发[2010]12号）第二条规定，“对于二手房交易涉及税收的计税价格，税务机关应以房屋交易双方签订的《存量房买卖契约》中确定的成交价格为依据。但对于成交价格低于二手房交易最低计税价格且无正当理由的，均以此最低计税价格作为核定征收税款的依据。”鉴于原告申报时低报房屋交易价格、不如实申报纳税，被告以154万元作为申报价格进行价格核定，行为合法。2、根据《关于应用评税技术核定房地产计税价格的意见》（国税[2008]309号）第一条及《江苏省存量房交易纳税评估系统省级集中版业务规程》的规定，判断纳税申报价格是否偏低的依据是与市场价格而非与真实成交价格做比较，申报价格是否为真实价格与该申报价格是否偏低并无直接联系。3、《财政部国家税务总局关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税[2011]61号）第二条第二款规定，“严格按照规定实施存量房评估。对于评估认定申报交易价格偏低的，应进一步经过规定程序确认申报交易价格偏低是否有正当理由。有正当理由的，按照申报交易价格征税；没有正当理由的，按核定计税价格征税。核定计税价格可参考存量房申报价格评估值确定。”江苏省地方税务局《关于进一步加强存量房评估工作的通知》（苏地税发[2014]58号）第四条规定：“以下情况可视为正当理由：（一）法院判决；（二）亲属（三代以内直系血亲）间交易；（三）房屋客观上有明显缺损等严重质量问题；（四）税务机关认定的其他情形。”民事调解书的内容为双方当事人意思自治的协商结果，原告与范正刚关于原合同继续履行的协商结果不能作为该房屋成交价格低于市场价格的正当理由，不构成《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第三十五条第（六）项及苏地税发[2014]58号文件所载的正当理由。综上，被告作出的计税价格认定行为事实清楚，证据确凿，适用法律法规及规范性文件正确，程序合法，请求驳回原告诉讼请求。
被告园区地税一分局于2016年9月23日向本院提交了以下证据（均系复印件）：1、组织机构代码证；2、关于陈为众同志任职的通知（苏地税党组[2016]48号）；3、关于本单位负责人的说明，证据1-3证明被告主体适格；4、时代上城花园四区25幢2001室房屋纳税归档资料，证明原告提交申报纳税资料时并未出具民事调解书；5、二手房（存量房）交易纳税申报表；6、原告与范正刚签订的苏州市存量房买卖合同（编号苏房存园区合同201511250075）；7、苏州工业园区不动产交易管理会办单，证据5-7证明原告申报纳税价格为154万元；8、房地产交易契税申报表，证明被告核定的计税价格为2650748.21元。园区地税一分局提供作出征税行为的法律依据有：1、《税收征管法》；2、《关于应用评税技术核定房地产计税价格的意见》（国税[2008]309号）；3、《财政部国家税务总局关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税[2011]61号）；4、《江苏省存量房交易纳税评估系统省级集中版业务规程》（节选）；5、《苏州工业园区地方税务局苏州工业园区国土房产局关于实施二手房交易最低计税价格的通知》（苏园地税发[2010]12号）;6、《关于进一步加强存量房评估工作的通知》（苏地税发[2014]58号）。
被告园区地税局辩称：1、园区地税一分局是园区地税局的派出机构，经法律法规授权以自己名义作出征税行为，根据《行政复议法》第十五条第一款第二项的规定，园区地税局是适格复议机关。2、园区地税局行政复议受理及审查程序合法，请求驳回原告诉讼请求。
被告园区地税局于2016年9月26日向本院提供了以下证据（均系复印件）：1、《江苏省机构编制委员会办公室关于印发苏州工业园区地方税务局职能配置、机构设置和人员编制规定的通知》，证明园区地税一分局为园区地税局派出机构，被告行政复议主体资格符合法律规定；2、受理复议通知书及邮寄凭单，证明行政复议受理程序合法；3、龙云、张梅梅行政复议资格证书，证明行政复议人员资格符合规定；4、行政复议答复通知书及送达回证；5、延长复议期限通知书及邮寄凭单；6、马小新调查笔录、孙小兵答复书；7、税务行政复议决定书及邮寄凭单，证据4-7证明被告全面履行审理职责，行政复议审理程序合法。被告园区地税局提供的法律依据有：1、《行政复议法》；2、《税收征管法》;3、《财政部国家税务总局关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税[2011]61号）。
经庭审质证，原告对被告园区地税一分局所举证据真实性、合法性无异议，但对证据4-8证明目的不予认可；对被告园区地税局所举证据均无异议。两被告对原告所举证据3不予认可，认为原告在申报纳税过程中并未提交该合同，对原告所举其他证据无异议。两被告对对方证据均予以认可。
本院对上述证据认证如下：被告园区地税一分局提交的证据表明其对原告房产交易纳税申报进行审查、核定并征税的事实经过，内容真实，与本案具有关联性，本院予以认可。被告园区地税局所举证据反映其依法履行了受理、通知、调查、决定及文书送达等行政复议程序，本院予以确认。原告所举证据1表明其具有本案诉讼主体资格，予以认可；证据2-5反映原告与案外人范正刚进行二手房交易并缴纳各项税款的事实，其真实性本院予以确认。
经审理查明，2015年11月19日，原告孙小兵与案外人范正刚（已向本院提起针对两被告的相同案由诉讼）签订房屋居间买卖合同一份，约定由原告向范正刚出售苏州工业园区时代上城花园四区25幢2001室房屋一套，成交价格为人民币225万元。后双方就该合同的履行发生争议，范正刚向园区法院提起民事诉讼。2016年4月15日，在园区法院主持下，原告与范正刚自愿达成调解协议，双方同意继续履行上述合同，范正刚另行支付原告补偿款人民币8万元。同年4月18日，原告向园区地税一分局申报缴纳房地产交易税款，并提交了编号为苏房存园区合同201511250075的存量房买卖合同等申请材料，该合同显示房屋价款人民币154万元。园区地税一分局经审查认为，原告申报的该价格过低，根据江苏省存量房交易纳税评估系统（省级集中版）评估核定，原告本次房屋交易计税价格为人民币2650748.21元。原告提出异议称，其与范正刚2015年11月19日签订的买卖合同系真实交易价格，且经过法院调解确认，应以此作为计税价格，但未向该局申请进行计税价格争议处理程序。2016年4月25日，原告按照园区地税一分局核定的计税价格缴纳了房产交易营业税132537.41元，城市维护建设税9277.62元，个人所得税26507.48元，教育附加3976.12元，地方教育附加2650.75元，以上各项税费合计174949.38元。同年5月12日，原告夫妻共同向园区地税局申请行政复议，要求确认园区地税一分局核定的计税价格错误并退还多征税款。园区地税局当日予以受理，并于同年5月17日通知园区地税一分局进行答复。2016年6月28日，因案情复杂，难以在60日内作出复议决定，经负责人批准，园区地税局决定延长复议期限30日（至同年8月10日之前作出复议决定）。同年7月6日，园区地税局对园区地税一分局工作人员马小新及原告本人进行了调查询问，后于同年7月15日作出苏园地税复决[2016]2号行政复议决定，决定维持园区地税一分局作出的时代上城花园四区25幢2001室二手房交易中核定计税价格2650748.21元并征税的行政行为。原告仍不服，诉至本院。
另查明，江苏省存量房交易纳税评估系统（省级集中版）适用于江苏全省范围内存量房交易计税价格的评估核定工作。
本院认为，根据《税收征管法》第五条的规定，园区地税一分局是法定的税收征管机关，对纳税人的纳税申报进行审核并征收相应税款系履行税收征管法定职责，为本案适格被告。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第二款规定，复议机关决定维持原行政行为的，复议机关为共同被告。园区地税局作为园区地税一分局的上一级机关，对不服园区地税一分局征税行为的复议申请进行审查并作出复议维持决定，系本案适格共同被告。
本案争议焦点在于园区地税一分局对原告存量房交易计税价格的核定是否合法。《税收征管法》第三十五条第一款第（六）项规定，纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额。另据《财政部国家税务总局关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税[2011]61号）第二条的规定，对纳税人所申报的存量房交易价格要进行全面评估，严格禁止不经评估即直接按纳税人申报的交易价格征税。对于评估认定申报交易价格偏低的，应进一步经过规定程序确认申报交易价格偏低是否有正当理由。有正当理由的，按申报交易价格征税；没有正当理由的，按核定计税价格征税。本案中，原告向被告园区地税一分局申报的计税价格为154万元，并未提交2015年11月19日合同作为计税依据，其后也未以此合同重新申报，而税务机关纳税审核对象即纳税义务人的申报价格，故园区地税一分局以154万元作为原告的申报价格进行核定，并无不当。经江苏省存量房交易纳税评估系统（省级集中版）评估，上述房屋的系统评估价为2650748.21元，原告申报价格明显偏低。诉讼中，原告表示，对纳税系统评估价及税费的计算本身并无异议，但主张按法院生效调解书确认的房屋成交真实价格225万元作为计税价格。因纳税申报价格与真实交易价格并非同一概念，无论纳税义务人申报的价格真实与否，均需经过存量房交易纳税评估系统的专业评估方能确认能否作为最终计税价格。原告所述民事调解书虽具有法定效力，但该调解书仅是原告与案外人范正刚就2015年11月19日合同履行达成的意思自治，并不涉及法院对交易价格的确认，即使如原告所述225万元为双方真实交易价格，未经规定程序评估，仍不能直接作为最终计税价格，故民事调解书既不能成为原告154万元申报价格偏低的正当理由，也不能成为计税价格应以真实交易价格为准的依据，原告上述主张，本院不予采纳。因原告既未重新申报纳税，又未提出纳税争议处理程序，园区地税一分局根据存量房交易纳税评估系统（省级集中版）核定原告本次交易计税价格为系统评估价2650748.21元并征收了相应税费，符合《税收征管法》及财税[2011]61号文件的规定。根据《行政复议法》第二十八条第一款第（一）项规定，园区地税局作出复议维持决定，亦无不当。综上，经对被诉行政行为全面审查，被告园区地税一分局所作征税行为事实清楚，证据充分，适用法律、法规正确，程序合法；被告园区地税局复议维持该征税行为，依据正确，符合法定程序。原告要求确认园区地税一分局计税价格认定错误、退还多缴税款并撤销园区地税局所作行政复议决定的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：
驳回原告孙小兵的诉讼请求。
案件受理费人民币50元，由原告孙小兵负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币50元。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏福路支行，帐号：10×××76。
审 判 长 马文立
审 判 员 许林华
人民陪审员 傅幼敏
二〇一七年二月二十七日
书 记 员 张濒匀
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