第1章 房地产开发基本常识及纳税概述  / 001

1.1 房地产开发基本业务知识  / 003

1.1.1 房地产开发主要业务活动  / 003

1.1.2 房地产开发常用术语  / 004

1.2 房地产开发主要阶段  / 016

1.3 房地产开发涉及税费概述  / 019

第2章 企业设立环节税收政策实践应用  / 031

2.1 房地产开发企业设立及相关税务问题概述  / 033

2.1.1 设立房地产开发企业应当具备的条件  / 033

2.1.2 新设立房地产开发企业的备案程序  / 034

2.1.3 房地产开发企业设立中的税收问题  / 034

2.2 投资主体不同影响税后净收益  / 035

2.2.1 企业所得税后利润分配纳税依据  / 035

2.2.2 税金及附加对企业净利润的影响  / 036

2.2.3 内、外资企业利润分配的税收差异  / 036

2.2.4 内、外方股东以分配利润直接投资所得税待遇的差别  / 038

2.2.5 内、外方股东股权转让的税收差异  / 039

2.3 适当借款有助于降低税收支出  / 040

2.3.1 单纯权益性投资对企业所得税的影响  / 040

2.3.2 债权性投资与权益性投资对企业所得税的影响  / 040

2.3.3 债权性投资与权益性投资对土地增值税的影响  / 041

2.3.4 信托融资“假股权真债权”退出定价税收风险  / 043

2.4 公司注册地与项目所在地是否一致要权衡  / 043

2.5 设立分公司还是子公司的税收权衡  / 045

2.5.1 设立子分公司的税收权衡  / 045

2.5.2 土地如何在母子公司之间内部流转  / 045

2.5.3 严禁强制或变相要求外地建筑企业在本地设立分公司或子公司  / 046

2.6 以土地使用权作价投资应考虑税收问题  / 046

第3章 取得土地使用权环节税收政策实践应用  / 051

3.1 土地使用权取得方式概述  / 053

3.1.1 土地使用权出让及年限规定  / 053

3.1.2 “招拍挂”  / 054

3.1.3 以划拨方式取得的土地使用权转让  / 058

3.1.4 购买在建（项目）工程  / 059

3.1.5 收购项目公司  / 060

3.1.6 合作开发  / 061

3.1.7 社会保障性住房建设用地  / 062

3.1.8 取得土地使用权涉及税费  / 064

3.2 集体建设用地使用权流转相关知识  / 064

3.2.1 集体建设用地使用权流转形式  / 067

3.2.2 集体建设用地使用权初次流转程序  / 068

3.2.3 集体建设用地使用权再流转程序  / 070

3.3 土地使用权转移计征契税实践应用  / 072

3.3.1 出让土地使用权契税政策解读  / 072

3.3.2 出让土地使用权如何确定契税计税依据  / 076

3.3.3 城市基础设施配套费是否计征契税  / 077

3.3.4 划拨用地转让是否补征契税  / 081

3.3.5 改变土地用途是否征收契税  / 083

3.3.6 无效产权转移能否退还契税  / 084

3.3.7 因政府征用重新承受土地是否缴纳契税  / 085

3.3.8 以土地使用权抵债是否缴纳契税  / 086

3.3.9 特殊情形契税申报可以无发票  / 086

3.3.10 企业办学校用地是否缴纳契税  / 087

3.3.11 社区养老和家政服务业用地可免契税  / 088

3.3.12 饮水工程用地可免契税  / 088

3.3.13 购买住房作为公租房可免契税  / 088

3.3.14 易地扶贫搬迁可免契税  / 088

3.3.15 未办理房屋权属变更登记前退房可退契税  / 089

3.3.16 契税应以“不动产单元”为对象确定计税依据  / 089

3.3.17 互换房屋可差额计征契税  / 090

3.3.18 特殊情形契税计税依据  / 090

3.3.19 契税计税依据不包括增值税  / 090

3.3.20 购房契税优惠政策  / 091

3.3.21 办理权属登记手续前申报缴契税  / 091

3.4 改制重组契税征免实践应用  / 092

3.4.1 改制重组免征契税的政策规定  / 092

3.4.2 改制重组免征契税政策的实践应用  / 094

3.5 耕地占用税该由谁缴纳  / 097

3.5.1 耕地占用税该由企业交还是政府交  / 097

3.5.2 耕地占用税在土地出让前就该缴纳  / 098

3.5.3 可否一年免征城镇土地使用税  / 100

3.5.4 财产和行为税纳税申报表  / 101

3.6 受让土地注意城镇土地使用税之税收风险  / 130

3.6.1 合同未约定土地交付日期的税收风险  / 130

3.6.2 未缴纳土地出让金是否免缴城镇土地使用税  / 131

3.6.3 未办理土地使用证开发也应缴纳城镇土地使用税  / 132

3.7 囤地缴纳土地闲置费影响清算成本扣除  / 133

3.7.1 开发商囤地要缴纳土地闲置费  / 133

3.7.2 土地闲置费在土地增值税清算中不能扣除  / 133

3.8 政府土地返还款营改增后风险依旧在  / 134

3.8.1 土地返还款计入收入还是冲减土地成本  / 134

3.8.2 土地返还利益不属于免税收入  / 136

3.8.3 对土地返还利益土地增值税处理应慎重  / 137

3.8.4 对土地返还利益如何进行增值税处理  / 139

3.8.5 土地减免款是否计入房产原值计征房产税  / 142

第4章 旧城改造项目税收政策实践应用  / 145

4.1 拿地先拆迁税务视角分析  / 147

4.1.1 旧的拆迁基本程序规定  / 147

4.1.2 拆迁政策之变迁  / 148

4.1.3 旧城改造、拆迁补偿需要关注的问题  / 150

4.2 被征收人旧城改造政策分析  / 151

4.2.1 城市房屋拆迁被征收人的增值税处理  / 151

4.2.2 城市房屋拆迁被征收人是否缴纳个人所得税  / 152

4.2.3 被征收人取得安置房屋后销售如何征收个人所得税  / 152

4.2.4 被征收人（自然人）取得拆迁补偿房屋如何计征契税  / 158

4.2.5 被征收人（拆迁户）是否免征土地增值税  / 159

4.2.6 被征收人（企业）企业所得税是否有优惠  / 162

4.3 拆迁人与征收人旧城改造政策不完全一致  / 167

4.3.1 拆迁主体与征收主体增值税处理  / 167

4.3.2 拆迁还房土地成本能否增值税差额扣除  / 169

4.3.3 城市房屋拆迁补偿费如何计入土地增值税扣除项目  / 172

4.3.4 城市房屋拆迁补偿款是否缴纳契税  / 172

4.3.5 城市房屋拆迁补偿费企业所得税处理  / 174

4.3.6 先拆迁后出让补偿款不一定要计成本  / 179

4.3.7 土地改造不征增值税要具备的条件  / 182

4.4 旧城改造项目如何清算土地增值税  / 183

4.5 城市更新最具指导性意义的文件  / 186

第5章 代建开发与增值税计税方法  / 253

5.1 取得土地使用权后再代建如何征税  / 255

5.2 没有土地代建行为如何征税  / 255

5.2.1 税务机关对代建行为的确认标准  / 256

5.2.2 委托方如何纳税  / 257

5.2.3 开发商如何纳税  / 257

5.3 政府工程营改增后如何计税  / 259

5.3.1 BT项目如何计算缴纳增值税  / 259

5.3.2 BOT项目如何计算缴纳增值税  / 260

5.3.3 PPP项目如何计算缴纳增值税  / 263

第6章 土地使用权转让如何计征增值税  / 267

6.1 转让土地使用权是否可以按差额纳税  / 269

6.1.1 不动产转让如何计征增值税  / 269

6.1.2 土地使用权转让如何计征增值税  / 272

6.1.3　直接转让土地与转让在建工程有无区别  / 277

6.2 在建工程转让与股权转让获取开发用地  / 278

6.3 股权转让取得土地使用权税收实践应用  / 287

6.3.1 土地使用权直接转让的经营风险  / 287

6.3.2 股权转让下的税务处理及政策应用  / 287

6.4 整体产权转让收购项目公司税收实践应用  / 292

6.4.1 整体产权转让是否征收增值税  / 292

6.4.2 整体产权转让免征土地增值税  / 294

6.4.3 印花税相关问题  / 295

6.4.4 企业所得税相关问题  / 295

6.4.5 契税相关问题  / 300

6.5 整体资产转让获取土地税收实践应用  / 301

6.5.1 增值税相关问题  / 302

6.5.2 土地增值税相关问题  / 302

6.5.3 企业所得税相关问题  / 303

6.5.4 印花税相关问题  / 305

6.5.5 契税相关问题  / 305

第7章 合作开发房地产税收政策实践应用  / 307

7.1 房地产合作开发  / 309

7.1.1 房地产合作开发概述  / 309

7.1.2 合作开发的基本模式  / 310

7.1.3 合作开发的法律问题  / 311

7.2 当合作建房遇到增值税  / 313

7.2.1 不成立合营企业的合作建房  / 313

7.2.2 成立合营企业的合作建房  / 318

7.2.3 房地产开发企业吸收他人资金合作建房  / 321

7.3 合作建房免征土地增值税分情况分析  / 322

7.3.1 合作建房项目清算主体的确定  / 322

7.3.2 合作建房分得现金是否免税  / 323

7.3.3 合作建房分得房产再出售情形的处理  / 325

7.3.4 合作建房双方的税务与会计处理  / 329

7.4 分房分利会计税务处理不一样  / 335

7.5 先联合拿地再合作建房如何处理  / 339

第8章 房地产建设环节税收政策实践应用  / 343

8.1 开发成本核算的主要内容  / 345

8.1.1 房地产开发成本对象及确定原则  / 345

8.1.2 房地产开发成本分类及核算的具体范围  / 350

8.2 建筑工程施工合同计税方法的选择  / 364

8.2.1 营改增新老项目划分的原则  / 364

8.2.2 建筑服务计税方法的选择  / 364

8.2.3 建筑服务总分包差额计税规则  / 368

8.3 共同成本及代建工程的会计核算处理  / 371

8.3.1 房地产开发成本的核算程序  / 371

8.3.2 房地产开发成本中共同成本的分配方法  / 372

8.3.3 成本分配所依据的建筑面积的确定  / 374

8.3.4 房地产共同成本分配方法案例解析  / 378

8.3.5 土地增值税清算时扣除项目金额支付的截止时间  / 379

8.3.6 土地增值税清算时成本分摊的一般规则  / 379

8.3.7 土地增值税清算时层高系数法实践应用  / 380

8.3.8 土地增值税清算时按投影面积分摊土地成本实践应用  / 383

8.3.9 土地增值税清算时地下车位如何分摊成本  / 384

8.3.10 土地增值税清算时商业用地和住宅用地如何分摊成本  / 385

8.4 会计成本不等于开发产品计税成本  / 386

8.4.1 开发产品完工前成本的确认  / 387

8.4.2 开发产品完工条件的确认  / 388

8.4.3 开发产品完工后成本的确认  / 389

8.4.4 预提成本影响完工产品计税成本的确定  / 391

8.4.5 计税成本发票取得时限规定  / 394

8.4.6 房地产开发企业预提成本并非随意扣除  / 395

8.4.7 营改增后质押金、保证金的税务处理  / 396

8.4.8 营改增后建筑发票的规范性要求  / 397

8.5 售楼部不同模式的税务处理  / 397

8.5.1 将开发完成或部分完成的楼宇内的商品房装修装饰后作为营销设施使用  / 398

8.5.2 利用开发小区内楼宇之外的明显位置建造临时设施作为营销设施使用  / 401

8.5.3 将开发小区内的配套设施装修装饰后作为营销设施临时使用  / 401

8.5.4 在开发小区之外的人口密集区设置销售网点作为营销设施使用  / 402

8.6 项目工程用房与销售用房税务处理不同  / 402

第9章 房地产增值税税收政策实践应用  / 405

9.1 商品房销售基本政策  / 407

9.1.1 商品房现售  / 407

9.1.2 商品房预售  / 407

9.2 房地产销售预缴税款与纳税申报  / 408

9.2.1 新老项目的确定  / 409

9.2.2 预缴税款  / 410

9.2.3 一般计税方法  / 413

9.2.4 纳税申报  / 417

9.3 房地产企业进项税额抵扣实践应用  / 418

9.4 房地产销售开发产品发票如何开具  / 439

9.4.1 房地产正常发票开具  / 439

9.4.2 预收款是否开具发票  / 441

9.4.3 主要政策及发票开具规定  / 441

9.4.4 开具红字增值税发票管理规定  / 443

9.5 转让“二手房”增值税政策实践应用  / 446

9.6 不动产出租增值税政策实践应用  / 453

9.6.1 一般纳税人出租不动产的增值税规定  / 454

9.6.2 小规模纳税人出租不动产的增值税规定  / 454

9.6.3 预缴税款  / 456

9.6.4 发票开具及征收管理  / 457

9.7 房地产企业特殊业务增值税政策问答  / 462

第10章 房地产企业经营收入企业所得税处理实践应用  / 467

10.1 房地产开发企业预售收入企业所得税处理  / 469

10.1.1 产品完工标准  / 469

10.1.2 预计计税毛利率  / 469

10.1.3 计税毛利率营改增前后的对比分析  / 472

10.1.4 预售阶段所得税收入的确认  / 473

10.1.5 预收账款会计科目的设置  / 477

10.1.6 预售阶段企业所得税预缴纳税申报的变化  / 479

10.1.7 预缴企业所得税纳税申报表填报税收风险  / 486

10.1.8 预售阶段可否弥补以前年度亏损  / 491

10.1.9 预售阶段企业所得税年度汇算清缴的有关问题  / 492

10.1.10 税务机关检查调增的企业应纳税所得额可否弥补以前年度的亏损  / 494

10.2 会计准则与企业所得税对房地产收入的确认差异  / 495

10.2.1 会计对收入的确认  / 495

10.2.2 税法对收入的确认  / 498

10.3 开发产品完工后收入的所得税处理  / 499

10.4 房地产企业其他收入的税务处理  / 501

10.4.1 预租定金与预收租金的纳税区别  / 501

10.4.2 财产转让收入的企业所得税处理  / 503

10.4.3 非货币性交易和视同销售所得的企业所得税处理  / 503

10.4.4 非货币性资产投资的企业所得税处理  / 504

10.4.5 债务重组的特殊性税务处理  / 506

10.4.6 国债投资业务的企业所得税处理  / 506

10.4.7 融资性售后回租业务是否确认企业所得税收入  / 508

10.4.8 股息、红利等权益性投资收益收入确认问题  / 509

10.4.9 企业接收政府划入资产的企业所得税处理  / 509

10.4.10 企业接收股东划入资产的企业所得税处理  / 510

10.4.11 资产移送的企业所得税处理  / 510

10.4.12 小型微利企业的企业所得税处理  / 511

10.5 房地产企业所得税可否核定征收  / 511

10.5.1 企业所得税核定征收的管理规定  / 511

10.5.2 房地产开发企业核定征收汇算清缴使用的报表  / 512

10.5.3 房地产开发企业按规定应当核定征收的情形  / 516

10.5.4 房地产开发企业核定征收收入汇算是关键  / 518

10.5.5 房地产开发企业核定征收改为查账征收亏损可否弥补  / 522

10.5.6 核定征收是否能够变相享受税收优惠  / 523

10.5.7 企业所得税核定征收是否土地增值税也要核定征收  / 524

10.6 商品房合同面积与确权面积差异的税务处理  / 525

10.6.1 约定面积与确权面积出现误差后的结算方式  / 525

10.6.2 约定面积与确权面积出现误差后的税务处理  / 527

10.7 房地产促销方式及其税务处理  / 528

10.7.1 代垫首付  / 528

10.7.2 购房返税  / 529

10.7.3 打折促销  / 530

10.7.4 降低首付比例销售  / 530

10.7.5 售后回购  / 531

10.7.6 售后回租  / 533

10.7.7 买房奖车  / 535

10.7.8　“双合同”售房  / 537

10.7.9　以房抵工程款  / 539

10.8 支付及收取违约金的税收实践应用  / 541

10.8.1 未履行合同支付及收取的违约金的税务处理  / 541

10.8.2 履行合同中支付及收取的违约金的税务处理  / 543

10.9 社会保障性住房政策优惠及税收实践应用  / 545

10.9.1 配建社会保障性住房税务处理难题  / 545

10.9.2 公共租赁住房建设和运营的税收优惠  / 548

10.9.3 棚户区改造的税收优惠  / 549

10.10　房地产企业税收综合案例  / 552

10.10.1　企业基本情况  / 552

10.10.2　项目概况  / 552

10.10.3　涉税信息  / 553

10.10.4　项目取得土地环节涉税分析  / 553

10.10.5　项目前期关键节点涉税分析  / 555

10.10.6　项目建设与销售关键节点涉税分析  / 557

10.10.7　项目竣工后关键节点涉税分析  / 564

10.10.8　各年度企业所得税汇算清缴  / 569

10.10.9　土地增值税清算  / 571

案例目录

第2章 企业设立环节税收政策实践应用

案例2-1 内、外资企业利润分配的税收差异 /037

案例2-2 内、外方股东股权转让的税收差异 /039

案例2-3 单纯权益性投资对企业所得税的影响 /040

案例2-4 债权性投资与权益性投资对企业所得税的影响 /040

案例2-5 信托融资成本在土地增值税清算时能否列入开发费用扣除 /042

案例2-6 以土地作价投资应考虑哪些税收问题 /046

第3章 取得土地使用权环节税收政策实践应用

案例3-1 减免土地出让金可否减免契税 /076

案例3-2 土地使用权分割比例发生变化是否征收契税 /076

案例3-3 划拨土地转让各方应如何补缴契税 /081

案例3-4 补缴土地出让金是否缴纳契税 /084

案例3-5 企业办学校用地是否缴纳契税 /087

案例3-6 土地转让免征契税的税务策划 /094

案例3-7 股权转让以及土地权属名义变更登记是否征收契税 /095

案例3-8 以土地抵顶债务是否征收契税 /095

案例3-9 承担安置注销、破产企业职工可减免契税 /096

案例3-10 缴纳耕地占用税之后可否免一年城镇土地使用税 /099

案例3-11 取得土地使用权后何时开始缴纳城镇土地使用税 /130

第4章 旧城改造项目税收政策实践应用

案例4-1 因房屋被征收而取得货币补偿用于购买房屋如何缴纳契税 /159

案例4-2 政策性搬迁业务如何进行会计和税务处理 /164

案例4-3 旧城改造项目取得土地使用权如何确认契税计税依据 /173

案例4-4 安置回迁房如何进行会计和税务处理 /174

案例4-5 安置回迁房如何确定计税成本 /176

案例4-6 取得土地使用权后收到的拆迁返还款如何进行会计和税务处理 /179

案例4-7 营改增后拆迁还建项目如何测算土地增值税 /183

第5章 代建开发与增值税计税方法

案例5-1 合作开发中未取得土地使用权的情形如何纳税 /256

第6章 土地使用权转让如何计征增值税

案例6-1 不动产转让如何计征增值税 /269

案例6-2 不动产转让丢失原发票如何计征增值税 /270

案例6-3 有法院裁定书转让不动产可否差额纳税 /271

案例6-4 接受投资取得的不动产再转让可否差额纳税 /271

案例6-5 土地使用权转让如何计征增值税 /272

案例6-6 接受投资取得的土地使用权再转让可否差额纳税 /273

案例6-7 “招拍挂”取得的土地使用权再转让可否差额纳税 /273

案例6-8 小规模纳税人转让土地使用权如何纳税 /274

案例6-9 一般计税方法下可否以营业税发票额从销售额中扣除 /275

案例6-10 折价销售房产可否差额纳税 /276

案例6-11 李嘉诚为什么要选择股权转让方式 /279

案例6-12 领汇基金为什么不选择以股权转让方式获取物业 /280

案例6-13 资产转让与以股权转让方式获取项目，哪种方案好 /281

案例6-14 营改增后项目转让要考虑增值税计税方法 /283

案例6-15 股权收购如何进行会计和税务处理 /296

案例6-16 股权收购如何适用特殊性税务处理 /297

案例6-17 公司收购中交易双方如何进行税务处理 /299

案例6-18 整体资产购买如何进行会计处理 /301

案例6-19 土地使用权投资和股权转让业务是否涉及增值税 /302

案例6-20 非完全股权支付下收购公司如何进行会计和税务处理 /303

第7章 合作开发房地产税收政策实践应用

案例7-1 合作建房如何计征增值税 /314

案例7-2 “以房换地”如何确定计税销售额 /315

案例7-3 合作开发协议撤销收回土地使用权是否征收增值税 /317

案例7-4 开发建设投入换入房屋使用权如何计税 /317

案例7-5 合作开发如何确定双方增值税纳税义务发生时间 /319

案例7-6 以出地方名义立项如何认定双方合作性质 /320

案例7-7 提供资金换回房屋是否征收增值税 /322

案例7-8 合作建房项目清算主体如何确定 /322

案例7-9 合作建房分回房屋或者现金如何征收土地增值税 /323

案例7-10 合作建房双方的税务与会计处理 /329

案例7-11 不成立独立法人公司合作开发，分房分利哪个好 /335

案例7-12 甲乙双方共同拿地开发建设如何进行税务与会计处理 /340

第8章 房地产建设环节税收政策实践应用

案例8-1 建筑公司一般计税方法下如何开具增值税专用发票 /356

案例8-2 建筑公司简易计税方法下如何开具增值税专用发票 /357

案例8-3 出售开发产品应分摊多少土地成本 /378

案例8-4 出售开发产品应分摊多少开发成本 /378

案例8-5 开发产品已完工未交付如何确认应纳税所得额 /390

案例8-6 开发产品完工后未取得全部发票如何进行会计和税务处理 /392

案例8-7 结算计税成本发票取得有无时间限制 /394

案例8-8 样板间装修装饰费用如何进行会计处理 /399

案例8-9 项目工程用房与销售用房如何进行税务处理 /402

第9章 房地产增值税税收政策实践应用

案例9-1 房地产公司是否可以享受留抵退税政策 /423

案例9-2 企业增量留抵退税后，注意附加税费不要多缴 /426

案例9-3 房地产公司如何划分不得抵扣的进项税额 /429

案例9-4 建设公共配套设施取得进项税额可否全部抵扣 /431

案例9-5 一般计税方法下房地产公司如何开具发票 /439

案例9-6 房地产公司一般计税方法下如何确认发票税额 /442

案例9-7 折扣销售开发产品如何计算增值税 /445

案例9-8 出售营改增后购入的房产如何开具增值税专用发票 /451

案例9-9 出售营改增前购入的房产如何开具增值税专用发票 /451

案例9-10 自然人出售房产如何开具增值税专用发票 /452

案例9-11 出租商铺月租金未超过15万元如何确定计税依据 /455

案例9-12 出租商铺月租金超过15万元如何确定计税依据 /455

案例9-12 个体工商户出租住房如何开具增值税普通发票 /459

案例9-13 个体工商户出租住房如何开具增值税专用发票 /459

第10章 房地产企业经营收入企业所得税处理实践应用

案例10-1 代销手续费可否冲减收入 /474

案例10-2 买断式代销手续费可否冲减收入 /474

案例10-3 超基价分成销售开发产品可否冲减收入 /475

案例10-4 包销开发产品开发商如何确认收入 /476

案例10-5 季度预缴所得税可否扣除税金及附加 /486

案例10-6 完工结转收入季度预缴所得税可否减预计毛利额 /488

案例10-7 结转收入时季度预缴申报表填报方面的税收风险 /490

案例10-8 企业所得税月（季）度预缴纳税时可否弥补以前年度亏损 /491

案例10-9 检查调增的企业应纳税所得额可否弥补以前年度亏损 /495

案例10-10 开发产品完工后如何计算企业所得税 /499

案例10-11 预租定金与预收租金如何进行税务处理 /501

案例10-12 以土地使用权投资如何进行企业所得税处理 /505

案例10-13 核定征收企业所得税改为查账征收，以前亏损可否弥补 /522

案例10-14 约定面积与确权面积出现误差后如何确定销售收入 /527

案例10-15 代垫首付款如何进行纳税处理 /528

案例10-16 购房代付契税如何确定计税收入 /529

案例10-17 首付款打折如何进行纳税处理 /530

案例10-18 售后回购如何进行企业所得税处理 /532

案例10-19 买房奖车如何进行税务处理 /535

案例10-20 房地产公司支付违约金能否税前扣除 /541

案例10-21 支付房地产公司的违约金能否税前扣除 /543

案例10-22 配建社会保障房各税种如何进行税务处理 /545

案例10-23 安置住房如何免征城镇土地使用税 /551

推荐序

萎靡不振的躺平情愫仍在蔓延，信心缺失，壮心难已。一个个头部房企暴雷事件，预示着整个地产业已陷入信心丧失的低谷，刚需持币观望，房企拿地消极，工程节奏放缓，上下游相互拖欠。有人说这是市场法则优胜劣汰的过程，但不能全盘否定这些头部房企以豪迈和魄力高周转闪转腾挪长袖善舞攻城略地雄霸天下曾拥有的骄人业绩和自身规模化发展壮大引以为傲的管理水平。时势造英雄，大家只能感慨政策调控下的房市需要的永远是房企老板比同行们更为灵敏的嗅觉和静若处子动若脱兔般的顺势应变能力。

行业光环褪去，旧时荣辱如尘烟，故事不可逆转，而今迈步从头越。困难犹存不会凭空消失，债务压顶总有化解途径。我们欣慰地看到，旨在恢复房地产市场信心的各项刺激政策纷至沓来，识时务者为俊杰，乘势而上随时代潮流浩浩荡荡向前方有希望。正如剑英所述，“心守一抹暖阳，静待一树花开”，房地产还有春天。

自我与剑英、文涛、王骏“税收四基友”相聚潇湘共同签名售书，迄今已三年有余。知晓《房地产开发企业税收与会计实务大全》前后印刷14次，税务机关、房企、事务所订购读者好评如潮，目前已更新至第三版，甚感欣慰。

剑英、文涛、王骏都是性情中人，为人执着、认真、有责任心，我们以税为缘，虽平素谋面甚少，通过电话、微信联系，但基友的感情是息息相通的。中国财税浪子王骏被财税界称为“网红”，各行各业均有涉及，先后组织有近百个微信学习群，年年收获粉丝无数；税痴文涛年长稍许，本名不如“税海涛声”微信号响亮，每年200多篇的原创文章奠定了其不可动摇的江湖地位；剑英则由于工作的原因，留恋于西域风情，财税圈内少见他激扬文字，指点江山，然水深不语，人稳不言，通过本次修订的书稿可见其虽远离税海江湖，然对于房地产税收一贯倾心执着，终未放弃房言税语、参禅悟道。“合意友来情不厌，知心人至话投机”。继续为三位“好基友”新版书作序，我当仁不让。

剑英、文涛、王骏三位财税大咖具有强烈的时代责任感，本次第三版修订内容主要包括如下四个方面：

一是贴紧时代步伐。民法典、契税法实施后对于房地产企业的影响通过案例分析、问题解答等方式做出了政策解读，特别是第3章第3节结合契税法配套文件进行了全面更新。第15章根据2022年7月1日起实施的印花税法改写了大量内容。

二是增加了热点问题的探讨。诸如总公司拿地、子公司开发的话题；城市基础设施配套费是否计征契税的讨论；地下不办理产权产品是否排除在清算范围之外的思考；拆迁还房土地成本能否增值税差额扣除；结合商票逾期暴雷背景对于商票支付算不算实际支付的分析等等，对于当前实务工作极具有参考价值。

三是更新了财产和行为税申报表。纳税人现申报缴纳城镇土地使用税、房产税、车船税、印花税、耕地占用税、资源税、土地增值税、契税、环境保护税、烟叶税中的一个或多个税种时，使用《财产和行为税纳税申报表》和《财产和行为税税源明细表》，相应在第3章和第16章更新替换了原有报表。

四是企业所得税申报表的变化。预缴申报表第4行“特定业务计算的应纳税所得额”填报说明2021年再次变化，案例分析相应做出调整。

其他细节变化，相信读者阅读时能够感悟出作者的认真和良苦用心。

房地产至暗时刻，破解资金瓶颈，“卖卖卖”项目重组转让此起彼伏，税收依然是绕不开的话题，加上保交楼保交付以及沉淀项目尚未清算还要预备大笔资金，“活下去”的日子里流动性依然紧张，亟待化解风险和问题依然很大。更何况房地产这个行业税收优惠不多，但税收总量很大，税源尚在，税收检查多，有些业务没有明确的税收政策规定或各地政策口径不一要靠摸索前行。三位财税大咖合著的这本书涵盖了房地产业务的全流程全税种，作为日常业务财税实务处理指导教程绰绰有余。对于众多的实务问题，作者虽难以尽善尽美地回答，但基本上都根据自己的思考给出了明确的解决思路。本书分上下两册，有130多万字，163个案例，196个问题解答，70个友情提示，十余个学习与思考，将政策解析与实践应用完美糅合在一起，使本书可以帮助各个层次的读者充分领会房地产开发企业各环节财税实务操作要领，从而全面洞察把控财税风险，快速提升实务操作技能。

房子承载着人们对美好生活的向往。中国特色社会主义进入了新时代，2021年12月中央经济工作会议要求，结构政策要着力畅通国民经济循环。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。可以预见，围绕让老百姓住有所居、住有优居、住有绿居、住有乐居，一定还会有新问题和税收新政策出现。相信三位财税大咖也一定会与时俱进，及时更新，保持本书旺盛的生命力。

孔子曰：三人行，必有我师焉。现在，三位当今财税界大咖合著的这本书，带给我们的将是怎样一种财税知识饕餮大餐的享受呢？亲们还是一起来学习吧！

是为序。

深圳市思迈特财税咨询有限公司

高级合伙人

张学斌　博士

2022年8月于深圳

作者简介：

主编

樊剑英   

★财税智库、金税桥大数据科技股份有限公司合伙人，房地产纳税策划专家，中国民主同盟盟员，房地产业、建筑安装行业财税实战专家、企业税务顾问。

副主编

段文涛 

★国家税务总局稽查人才库成员，中国注册税务师行业继续教育特聘老师、师资库讲师、ZUI具影响力税务老师，湖南大学研究生院校外导师，湖南大学经贸学院兼职教授，湖南省财税法学研究会常务理事，长沙市首届“十大ZUI具影响力法治人物”。

★长期从事土地增值税、个人所得税、增值税等税收政策以及涉税法律运用、税务稽查实务、征纳双方涉税风险防范等研究。

王  骏

★中国财税浪子，新浪知名财税博客博主。

★北京中翰联合税务师事务所合伙人。