土地使用税终止纳税义务时间怎样确定

朱恭平

甲公司从事房地产开发经营业务，开发的位于A地块第一期住宅楼占地面积7.5万平方米。2016年7月，一期住宅楼完工交付使用并对外销售。

依据房屋购销合同和测绘部门提供的土地占用面积，甲公司在7月、8月、9月销售房屋对应的土地占用面积分别为1.5万平方米、1万平方米和0.9万平方米。至2016年9月，甲公司已向房地产管理部门集中办理个人土地使用证，各月汇总土地占用面积分别减少1.2万平方米、1.1万平方米和0.8万平方米。该地块城镇土地使用税每平方米5元/年。

甲公司拟申报2016年第3季度第一期地块城镇土地使用税，计算各月应纳税额。

7月份应缴税金=（7.5-1.2）×5÷12=2.63（万元）。

8月份应缴税金=（7.5-1.2-1.1）×5÷12=2.17 (万元)。

9月份应缴税金=（7.5-1.2-1.1-0.8）×5÷12=1.83（万元）。

合计应申报税金6.63万元。

审计人员认为，甲公司申报城镇土地使用税计算方法错误。根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）规定，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税额的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。

首先，计算终止纳税义务时间错误。甲公司在7月、8月、9月销售A地块第一期住宅楼，其土地权属已发生变化，而不能以9月份实际办理土地使用权证时间，确认土地权属变化。

其次，计税依据错误。在计算城镇土地使用税时，应遵循当减不减原则。当月减少的面积，当月仍应计算应纳税额，即以各月期初实际占用土地面积为计税依据。

按上述分析，计算甲公司各月应纳税额：

7月应缴税金=7.5×5÷12=3.13（万元）。

8月应缴税金=（7.5-1.5）×5÷12=2.50（万元）

9月应缴税金=（7.5-1.5-1）×5÷12=2.08（万元）。

2016年第3季度合计应申报税金7.71万元，少申报1.08万元（7.71-6.63）。调整会计分录：（单位：万元）

借：管理费用 1.08

贷：应交税费——应交城镇土地使用税 1.08

作者单位：京洲联信扬州税务师事务所