北京城乡(600861.SH)于2020年4月25日发布年报，披露子公司国盛兴业公司2014-2018年期间销售商铺、并在2018年下半年土增清算前将车库以存续分立方式置入新设主体世纪企服，分立的车库适用了财税〔2015〕37 号免契税优惠；土增清算中，由于地上商铺和地下车库建筑面积合并计算降低了商铺整体增值额，故车库做视同销售处理后土增为2.15亿元，较往期就商铺累计计提的土增2.53亿元实际节税3729.89万元。

1）、2014-2018年期间土增计提按地上面积累计提2.53亿元。国盛兴业公司2014-2018年期间按照累计销售面积共 84,009.61 平方米、各年均按照售房收入计算土地增值税，5 年累计确认土地增值税税额为 252,578,628.70 元，

2）、2018年下半年土增清算，车库视同销售后的土增额应为2.15亿元，节约税额3729.89万元。土地增值税清算累计销售面积 122,998.62 平方米（包括销售创意工作室 8.4万平方米和视同出售给世纪企服 3.8 万平方米），地上、地下建筑物增值额合并计算，比只清算城乡世纪广场底商及创意工作室销售面积的增值额下降。清算报告载应缴土地增值税税额为215,279,756.57 元，产生了37,298,872.13 元的差异，故2019年度损益科目的土地增值税产生了负数（-37,298,872.13 元）。

《600861 北京城乡2019年年度报告》【2020.4.25】详细披露如下：

其他说明：

1、各项税金及附加的计缴标准详见附注六税项。

 2、本期土地增值税负数情况说明，详见附注十六、8。

……

（2）土地增值税本期负数情况说明

本公司之子公司北京国盛兴业投资有限公司（以下简称“国盛兴业”）自 2014 年至 2018 年，销售城乡世纪广场底商及创意工作室，累计销售面积共 84,009.61 平方米，各年均按照售房收入计算土地增值税，5 年累计确认土地增值税税额为 252,578,628.70 元。

2018 年上半年，国盛兴业因业务板块整合进行存续分立，新设北京城乡世纪企业服务管理有限公司（以下简称“世纪企服”），将城乡世纪广场地下二、三层车库资产（总面积）分割至世纪企服，由世纪企服负责城乡世纪广场机动车公共停车场服务等业务。

2018 年下半年开始土地增值税清算，基于国盛兴业已经分立成两个法人主体，根据财税（2015）37 号《关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》第四条规定“公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税。”和（2015）5 号《财政部国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》规定“三、按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。”的规定，分立资产在土地增值税清算过程中，需要视同销售缴纳土地增值税。

基于上述政策，土地增值税清算累计销售面积 122,998.62 平方米（包括销售创意工作室 8.4万平方米和视同出售给世纪企服 3.8 万平方米），地上、地下建筑物增值额合并计算，比只清算城乡世纪广场底商及创意工作室销售面积的增值额下降。清算报告载应缴土地增值税税额为215,279,756.57 元。因土地增值税清算时国盛兴业公司主体和业务模块产生了较大变化，前后土地增值税的计算基于不同销售数据，故产生了 37,298,872.13 元的差异。