【包玖珍】从“董明珠送房”现象看“单位福利售房”的个税红利

2018年，“董明珠送员工房”一跃成为词条热搜，让无数羡慕的眼光投向了格力。确实，在房价居高不下的今天，此举意义非常重大，不仅降低了员工安家成本，更让员工有了归属感，从而增强了企业凝聚力和市场竞争力。同时，也是解决住房难题的有效补充方式。

格力公司的首批3000套人才公寓预期在2021年2月交付，为董姐姐点赞之余，联想到马爸爸也搞福利售房，忍不住用“放大镜”搜索了“单位低价向职工售房”的相关政策，竟发现有大大的个税红利。

一、政策导航

“单位低价向职工售房”就缴纳个人所得税而言，目前主要适用财税〔2018〕164号（注1）和财税〔2007〕13号（注2）。

（一）适用范围

单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工，职工相当于有所得，应按照“工资、薪金所得”项目缴纳个人所得税。

（二）应税所得

是指差价部分，即职工实际支付的购房价款低于该房屋的购置或建造成本价格的差额，属于个人所得税应税所得。

二、政策红利

（一）一重红利：单独计算纳税，个税税负直线降低

1、财税〔2007〕13号

第三条规定，对取得上述应税所得，比照《国家税务总局关于调整个人取得全年一次性奖金等计算征收个人所得税方法问题的通知》（国税发〔2005〕9号）规定的全年一次性奖金的征税办法，计算征收个人所得税。

2、财税〔2018〕164号

仍延续了财税〔2007〕13号的计税标准，区别是不再采用个人所得税法规定的税率表，而是按照月度税率表确定适用税率和速算扣除数。

差价部分不并入当年综合所得。以差价收入除以12个月得到的数额，按照月度税率表确定适用税率和速算扣除数，单独计算纳税。计算公式为：

应纳税额＝职工实际支付的购房价款低于该房屋的购置或建造成本价格的差额×适用税率－速算扣除数

附件：按月换算后的综合所得税率表

（二）二重红利：个税计算与公允价线性无关，应税所得明显缩小

新企业会计准则较为广泛地采用了公允价值计量属性。根据《税收征管法》以及各单行税种暂行条例规定，对“纳税人交易价格明显偏低，且无正当理由的”，税务机关拥有核定权。在稽查实务中，税务机关对“单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工”按视同销售房屋处理，根据相关政策（注3）规定，核定或调整企业计税收入，要求补缴增值税、城建税、教育费附加、企业所得税、土地增值税、印花税和罚款、滞纳金。

但财税〔2018〕164号和财税〔2007〕13号明确“以成本价与员工支出的差额”作为员工应税所得，这是一个不按公允价格的特殊例外事项，许多企业也因此作为福利售房的个税筹划点，实实在在享受到个税红利。

（三）三重红利：有免缴个人所得税的例外情形

财税〔2018〕164号，“差价部分”是指职工实际支付的购房价款低于该房屋的购置或建造成本价格的差额，属于个人所得税应税所得。在筹划中，如果职工实际支付的购房价款略高于（或等于）该房屋的购置或建造成本价格，就可以免交个人所得税。

三、案例分析

（一）单位按低于购置价格出售住房给职工

【案例1】2019年2月，张高工被作为人才引进某公司，该公司将购置价1,860,000元的一套住房以1,500,000元价格出售给张高工。张高工取得住房应纳个人所得税为：

答：（1,860,000-1,500,000）/12=30,000元，对照月度税率表适用税率25%，速算扣除数为2,660，则应纳税额=360,000*25%-2,660=87,340(元)

（二）单位按低于建造成本价格出售住房给职工

【案例2】2019年2月，某房地产开发公司为实施员工激励政策，推出优惠销售商品房方案。对5年以下工龄员工、5年以上（含）工龄员工分别给予7.8折、6.8折的优惠。假设公司对外销售价格为20,000元/平方米，平均建造成本为14,000元/平方米，每套面积100平方米。请问员工是否应缴个人所得税？

答：（1）5年以下工龄员工，按7.8折计算，公司对其销售价格为15,600元/平方米，高于平均建造成本14,000元/平方米，根据财税〔2018〕164号、财税〔2007〕13号文件，没有差价收入，无需缴纳个人所得税。

（2）5年以上（含）工龄员工，按6.8折计算，公司对其销售价格为13,600元/平方米，低于平均建造成本14,000元/平方米，应税所得为（14,000-13,600）*100=40,000，应缴纳个人所得税为40,000*10%-210=3,790(元)。个税税负极轻。

该工龄段员工实际支付价款为1,363,790（100*13,600+3,790），是对外销售价的0.6819折。

（三）延伸联想：阿里巴巴集团单位低价出售住房给职工

【案例3】根据TechWeb2016年 3月 11日的报道，阿里巴巴集团为了让一线员工在杭州置业，通过“招拍挂”方式取得某地块，土地性质为商住混合用地，即除配套商业、酒店外，还有部分住宅性质。目前，阿里巴巴集团仅有西溪三期地块涉及住宅开发，而且仅面向阿里巴巴集团员工销售。此次阿里巴巴集团内部出售房源价格约为 10,000元/平方米，而同区域房产项目售价从 17,000 ~ 20,000元/平方米不等，换言之，阿里巴巴集团的内部房源价格仅是市场价的 60%。现按市场价和内部价对比如下：

1、依据市场售价，税负畸高

根据上述情况分析，如果职工按市场售价去购买一套面积为100平方米的住房，按现行个人所得税相关法律的规定，适用税率就高达45%。

【案例3-1】市场售价20,000元/平方米，员工购买价10,000元/平方米，则(20,000-10,000)/12*100=83,333.33,对照月度税率表适用税率为45%，速算扣除数为15,160，则应纳税额=1,000,000*45%-15,160=434,840（元）。

2、依据个税政策，找到红利

如何在税收支出和职工福利之间找到平衡点，财税〔2007〕13号、财税〔2018〕164号的出台无疑为顾及职工福利售房而少缴个税打开了政策红利的天窗。

假设按市场售价20,000元/平方米，员工购买价10,000元/平方米，建造成本分别按8,000元/平方米、12,000元/平方米。不考虑其他税种。

（1）按“以成本价与员工支出的差额”作为员工应税所得：若购买价高于建造成本

【案例3-2】员工购买价10,000元/平方米，高于建造成本8,000元/平方米，则不用缴纳个人所得税。

（2）按“以成本价与员工支出的差额”作为员工应税所得：若购买价低于建造成本

【案例3-3】员工购买价10,000元/平方米，低于建造成本12,000元/平方米，则应税所得=（120,00-10,000）*100=200,000（元），对照月度税率表适用税率20%，速算扣除数为1,410，则应纳税额=200,000*20%-1,410=38,590(元)

【案例3-2】、【案例3-3】和【案例3-1】相比，个税红利显现。

综上所述，充分运用财税〔2018〕164号和财税〔2007〕13号，“单位低价向职工售房”个税政策红利显现。当然，与此同时企业也要按相关政策调整并缴纳交易中的增值税、城建税、教育费附加、企业所得税、土地增值税和印花税，此部分与个税有不同的判断规划，我们要特别避免税务风险发生。

政策依据

注1：财税〔2018〕164号

根据《财政部 国家税务总局关于个人所得税法修改后有关优惠政策衔接问题的通知》（财税〔2018〕164号）第六条明确，单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工，职工因此而少支出的差价部分，符合《财政部国家税务总局关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知》（财税〔2007〕13号）第二条规定的，不并入当年综合所得，以差价收入除以12个月得到的数额，按照月度税率表确定适用税率和速算扣除数，单独计算纳税。计算公式为：

应纳税额＝职工实际支付的购房价款低于该房屋的购置或建造成本价格的差额×适用税率－速算扣除数

注2：财税〔2007〕13号

根据《财政部 国家税务总局关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知》（财税〔2007〕13号）：

第一条 根据住房制度改革政策的有关规定，国家机关、企事业单位及其他组织（以下简称单位）在住房制度改革期间，按照所在地县级以上人民政府规定的房改成本价格向职工出售公有住房，职工因支付的房改成本价格低于房屋建造成本价格或市场价格而取得的差价收益，免征个人所得税。

第二条 除本通知第一条规定情形外，根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例的有关规定，单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工，职工因此而少支出的差价部分，属于个人所得税应税所得，应按照“工资、薪金所得”项目缴纳个人所得税。

前款所称差价部分，是指职工实际支付的购房价款低于该房屋的购置或建造成本价格的差额。

第三条 对职工取得的上述应税所得，比照《国家税务总局关于调整个人取得全年一次性奖金等计算征收个人所得税方法问题的通知》（国税发〔2005〕9号）规定的全年一次性奖金的征税办法，计算征收个人所得税，即先将全部所得数额除以12，按其商数并根据个人所得税法规定的税率表确定适用的税率和速算扣除数，再根据全部所得数额、适用的税率和速算扣除数，按照税法规定计算征税。

第九条 本通知自2019年1月1日起执行。下列文件或文件条款同时废止：

（三)《财政部 国家税务总局关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知》(财税〔2007〕13号)第三条。

注3：增值税、企业所得税、土地增值税核定调整政策依据

一.《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）第四十四条

第四十四条 纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：

（一）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

（二）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

二.《企业所得税法》第四十一条规定

1.《企业所得税法》第四十一条所称合理方法，包括：

(一）可比非受控价格法，是指按照没有关联关系的交易各方进行相同或者类似业

务往来的价格进行定价的方法；

(二)再销售价格法，是指按照从关联方购进商品再销售给没有关联关系的交易方

的价格，减除相同或者类似业务的销售毛利进行定价的方法；

(三)成本加成法，是指按照成本加合理的费用和利润进行定价的方法；

(四）交易净利润法，是指按照没有关联关系的交易各方进行相同或者类似业务往

来取得的净利润水平确定利润的方法；

(五)利润分割法,是指将企业与其关联方的合并利润或者亏损在各方之间采用合 理标准进行分配的方法；

(六）其他符合独立交易原则的方法。

2.国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发[2009]31号）

第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：
    1、按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
    2、由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
    3、按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

三.《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条规定

国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）对于“非直接销售和自用房地产的收入确定”规定如下：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。