企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损，且没有后续开发项目的，可以按照以下方法，计算出该项目由于土地增值税原因导致的项目开发各年度多缴企业所得税税款，并申请退税：
企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损，且没有后续开发项目的，可以按照以下方法，计算出该项目由于土地增值税原因导致的项目开发各年度多缴企业所得税税款，并申请退税：
文件依据：国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告国家税务总局公告2016年第81号 
问题：
1、上述退税是否需要开发产产品全部实现销售，并进行土地增值税清算，才能申请退税？
2、假如项目已实现销售90%，并已对已实现销售的开发产品进行了土地增值税清算，尚有自持10%的开发产品自用（或尚未出售），是否符合所有开发项目清算后？，是否符合81号文件申请退企业所得税？