【上市公司税讯】同庆楼:3处门店涉及租赁军队空余房产,且在租赁期内未办理《军队房地产租赁许可证》,按规定军队不应享受免营业税、房产税政策;但[2004]后营字第1285号中并未规定承租方的法律责任,故公司无税务处罚的风险

同庆楼(605108.SH)于2020年6月24日发布IPO招股意向书,披露公司57家连锁店经营涉及的物业绝大部分通过租赁获得,其中涉及3家门店涉及租赁军队空余房产。租赁及涉税事项梳理如下:

(一)3处租赁门店中,两家由公司直接参与投资建设并租赁使用,一家通过万通公司投资建设后转租给公司

1)、同庆楼会宾楼。由同庆楼投资建设、军队出地,房产归军队,合作共建完成后由同庆楼租赁场地(无固定期)。

2007年8月,发行人通过与武警安徽总队协商签订租赁合同,武警安徽总队将坐落在合肥市长丰路桥东北侧15亩空闲场地出租给发行人。根据租赁协议,发行人利用承租的空地建设大楼开设酒店,建成后的房屋权属归武警安徽总队。

2)、同庆楼长丰路店。同庆楼中标该军区建设工程,并取得该处房产租赁权。

2009年2月,通过公开招标,发行人中标取得该处房产租赁权。南京军区建设工程招标投标管理办公室和第二干休所向发行人出具《南京军区建设工程中标通知书》。发行人与第二干休所签订租赁合同……。

3)、同庆楼金屯店。万通公司与第三干休所合作共建,随后转租给同庆楼。

该店租用房产由万通公司与第三干休所合作共建,万通公司与第三干休所签订了租赁期限为28年的租赁协议(期限为2001年7月至2029年7月)。同庆楼与万通公司谈判,万通公司将该房产转租给发行人。

(二)、如果未来3家餐饮门店不能续签,按照3家门店目前的规模重新选址和装修的投资总金额测算大概5291.78万元。

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(三)、3处门店在租赁期内未申领或者持有无效《军队房地产租赁许可证》,按规定不享有免缴营业税、房产税政策。但[2004]后营字第1285号中并未规定承租方的法律责任,发行人不存在被行政处罚的风险。

依据2004年12月《建设部、国家工商行政管理总局、国家税务总局、解放军总后勤部关于进一步加强军队空余房地产租赁管理工作的通知》、总政治部、总后勤部2005年8月制定的《军队空余房地产租赁管理规定》和中央军委四总部2009年11月下发的《关于加强军队单位对外有偿服务管理若干问题的意见》中规定,军队单位应持有《军队单位对外有偿服务许可证》并在许可行业范围内开展对外有偿服务。军队单位在租赁房产后要申领《军队房地产租赁许可证》。“经核查,发行人与武警安徽总队签订租赁合同后,武警安徽总队取得了《武警部队房地产租赁许可证》(编号武房租证[2012]后营字第201200409号),许可双方2009年至2014年租赁行为。但未就之续签租赁合同(租赁期限2014年至2019年)进一步办理《武警部队房地产租赁许可证》。除此以外的2处军产租赁,出租方在签订合同后,未能取得《军队房地产租赁许可证》。上述军产出租方未取得《军队房地产租赁许可证》与军队内部规定不相符。

同时,根据《通知》规定,“军队各级房地产管理部门应当定期会同政府房地产、工商和税务部门,对军队空余房地产租赁情况进行监督检查。对不合格的租赁项目,应当限期整改,整改后仍达不到要求的,注销《军队房地产租赁许可证》,工商行政管理部门责令承租人限期办理变更登记。对未申领或者持有无效《军队房地产租赁许可证》的租赁项目,应当责令补办《军队房地产租赁许可证》,其租赁收入不享有免缴营业税、房产税政策”。《通知》中并未规定承租方的法律责任,发行人不存在被行政处罚的风险。……规范性文件系发文单位为规范军队空余房地产租赁行为下发的内部管理性文件,而非法律强制性规定,其主要内容是规范军队单位的对外出租行为,相关出租方未就发行人租赁相关军队房产申请办理相关《军队房地产租赁许可证》不构成发行人违法违规行为。

公司称,在租赁房产时合理相信军队资产的权威性,双方签订正式合同,发行人一直支付房租,正常履约。对于无房产证问题,发行人亦一直督促出租方办理出租房产的权属证书

大力税手注:

[2004]后营字第1285号《建设部 国家工商行政管理总局 国家税务总局 解放军总后勤部关于进一步加强军队空余房地产租赁管理工作的通知》(2004-12-30)规定:

四、严格加强租赁工商、税务管理。各级工商、税务部门要切实加强军队空余房地产租赁管理。租用军队空余房地产作为企业或者个体工商户住所(经营场所)的。到工商行政管理部门办理登记注册时,必须提交有效的《军队房地产租赁许可证》,军队出租单位必须凭有效期内的《军队房地产租赁许可证》,才能向经营地主管税务机关办理免缴租赁收入营业税、房产税手续,否则应依法履行纳税义务。出租单位收缴承租人租金时,必须按照国家财政部、总后勤部《军队票据管理规定》([1999]后财字第81号)的要求,统一使用套印国家财政部和中国人民解放军票据监制章的军队收费票据。

……六、严格实行租赁年检制度。军队出租单位必须每年第一季度到军队房地产管理部门申报租赁管理情况,办理租赁项目年检手续,审验《军队房地产租赁许可证》。军队各级房地产管理部门应当定期会同政府房地产、工商和税务部门,对军队空余房地产租赁情况进行监督检查。对不合格的租赁项目,应当限期整改,整改后仍达不到要求的,注销《军队房地产租赁许可证》,工商行政管理部门责令承租人限期办理变更登记。对未申领或者持有无效《军队房地产租赁许可证》的租赁项目,应当责令补办《军队房地产租赁许可证》,其租赁收入不享有免缴营业税、房产税政策。

本通知印发的《军队房地产租赁许可证》,自2005年4月1日起启用。现有的军队空余房地产租赁项目,应于2005年6月底前,按规定核发权限换发新的《军队房地产租赁许可证》。......

《同庆楼605108餐饮股份有限公司首次公开发行股票招股意向书》【2020.6.24】详细披露如下:

(5)发行人租赁军队房产的原因及其合理性,是否存在应披露未披露信息发行人是大型连锁餐饮企业,拥有57家门店,其餐饮经营涉及的物业绝大部分通过租赁获得,其中涉及军队房产只是其中的3家门店。多年来,发行人一直在市场上寻找租赁适合经营酒店的物业。发行人选择租赁物业主要考虑物业周边的客户群体情况、交通便利性、以及物业本身结构是否适合等基本条件。

对于发行人来说,军队房产出租方只是其众多房东中的一员,与其签订的房屋租赁合同也是通过公开招标或通过谈判后签订,是正常的市场行为。

发行人通过公开招投标方式取得长丰路店的房产租赁权;通过与万通公司谈判,租赁了万通公司由其与第三干休所合作开发并拥有使用权的军队房产,用以经营设立同庆楼金屯店;通过与武警安徽总队协商,发行人为其代建房产并取得代建房产的租赁权。

经核查发行人提供的相关租赁资料并经与租赁双方访谈确认,不存在与该等租赁相关的应披露而未予披露信息。

(6)租赁过程中是否存在违法违规情况,发行人是否可能受到行政处罚发行人作为大型餐饮连锁经营机构,且多数门店的房产系通过租赁方式取得,发行人通过正常市场行为与军队房产出租方签订租赁合同,并正常履约,均按照合同交纳租金且均取得军队出租方开具的《军队有偿服务收费专用发票》,在租赁过程中不存在违法违规的情况。

3处军队房产的租赁过程具体如下:

①同庆楼会宾楼

2007年8月,发行人通过与武警安徽总队协商签订租赁合同,武警安徽总队将坐落在合肥市长丰路桥东北侧15亩空闲场地出租给发行人根据租赁协议,发行人利用承租的空地建设大楼开设酒店,建成后的房屋权属归武警安徽总队。第一个租赁期限10年分两期签订租赁合同,每期为5年。鉴于承租方投资巨大,十年租赁期满后,如无重大违约行为,承租方有权按合同继续承租下一个租赁期。2009年6月双方签订补充协议,重新约定起租期为2009年6月18日,租赁期限为2009年6月18日至2014年6月17日。2014年6月双方签订续租合同,租赁期限为2014年6月18日至2019年6月17日。截至本招股意向书签署日,该处军队物业拟按照委托管理的方式进行处置,发行人与融通地产(委托管理方)于2019年10月20日签署了房地产租赁合同,租赁期限为不定期

②同庆楼长丰路店

2009年2月,通过公开招标,发行人中标取得该处房产租赁权。南京军区建设工程招标投标管理办公室和第二干休所向发行人出具《南京军区建设工程中标通知书》。发行人与第二干休所签订租赁合同,租赁期限为2009年9月1日至2019年9月1日。2018年7月双方签订续租合同,租赁期限为2018年7月1日至2020年6月30日。截至本招股意向书签署日,该处军队物业按照委托管理的方式进行处置,发行人与第二干休所解除了租赁合同,与融通地产(委托管理方)于2019年10月20日签署了房地产租赁合同,租赁期限为2019年9月1日至2020年6月30日。

③同庆楼金屯店

该店租用房产由万通公司与第三干休所合作共建,万通公司与第三干休所签订了租赁期限为28年的租赁协议(期限为2001年7月至2029年7月)。同庆楼与万通公司谈判,万通公司将该房产转租给发行人。2001年9月,梦都餐饮合肥分公司首次与万通公司签订该租赁合同,租赁期限为2001年9月20日至2016年9月19日。2016年9月,发行人与万通公司续签租赁合同,租赁期限为2016年9月20日至2026年9月19日。第三干休所出具《同意转租说明》,确认其具有以该商业用房对外出租的合法资质和权限,并同意万通公司将该房产转租给发行人用于经营使用。截至本招股意向书签署日,该处军队物业按照委托管理的方式进行处置,万通公司与融通地产(委托管理方)已签署了房地产租赁合同,租赁期限至2028年6月8日。

发行人在租赁上述3处房产时,发行人合理相信出租单位具备出租军队房产的资格。发行人与出租方签订租赁合同时和在履行合同过程中,符合《合同法》等相关法律法规。

依据2004年12月《建设部、国家工商行政管理总局、国家税务总局、解放军总后勤部关于进一步加强军队空余房地产租赁管理工作的通知》(以下简称“《通知》”)、总政治部、总后勤部2005年8月制定的《军队空余房地产租赁管理规定》(以下简称“《租赁管理规定》”)和中央军委四总部(总参谋部、总后勤部、总政治部、总装备部)2009年11月下发的《关于加强军队单位对外有偿服务管理若干问题的意见》(以下简称“《意见》”)中规定,军队单位应持有《军队单位对外有偿服务许可证》并在许可行业范围内开展对外有偿服务。军队单位在租赁房产后要申领《军队房地产租赁许可证》。

经核查,发行人与武警安徽总队签订租赁合同后,武警安徽总队取得了《武警部队房地产租赁许可证》(编号武房租证[2012]后营字第201200409号),许可双方2009年至2014年租赁行为。但未就之续签租赁合同(租赁期限2014年至2019年)进一步办理《武警部队房地产租赁许可证》。除此以外的2处军产租赁,出租方在签订合同后,未能取得《军队房地产租赁许可证》。上述军产出租方未取得《军队房地产租赁许可证》与军队内部规定不相符。

同时,根据《通知》规定,“军队各级房地产管理部门应当定期会同政府房地产、工商和税务部门,对军队空余房地产租赁情况进行监督检查。对不合格的租赁项目,应当限期整改,整改后仍达不到要求的,注销《军队房地产租赁许可证》,工商行政管理部门责令承租人限期办理变更登记。对未申领或者持有无效《军队房地产租赁许可证》的租赁项目,应当责令补办《军队房地产租赁许可证》,其租赁收入不享有免缴营业税、房产税政策”。《通知》中并未规定承租方的法律责任,发行人不存在被行政处罚的风险。

综上,《意见》、《租赁管理规定》、《通知》等规范性文件系发文单位为规范军队空余房地产租赁行为下发的内部管理性文件,而非法律强制性规定,其主要内容是规范军队单位的对外出租行为,相关出租方未就发行人租赁相关军队房产申请办理相关《军队房地产租赁许可证》不构成发行人违法违规行为。

发行人不存在被行政处罚的风险。发行人与出租方签订租赁合同时和在履行合同过程中,符合《合同法》等相关法律法规。

(7)针对相关法律瑕疵,是否已制定有效的整改和解决方案

1)相关法律瑕疵

①出租方未办理《军队房产租赁许可证》与军队内部规定不相符

发行人在签订租赁合同时,发行人合理相信出租单位具备出租军队房产的资格。同时,发行人与出租方签订租赁合同后,已分别在合肥市蜀山区住房和城乡建设局和合肥市庐阳区住房和城乡建设局办理了备案登记手续。在签订租赁合同后,针对发行人金屯店、长丰路店出租方未及时办理《军队房产租赁许可证》等问题,发行人已多次与军队出租单位进行协商。

但相关出租方未办理相关《军队房地产租赁许可证》,与军队内部相关规定不符。发行人亦针对《军队房产租赁许可证》等问题多次与出租方进行协商,每次协商出租方均答复正在办理但始终未予解决。虽然部分出租方未办理《军队房产租赁许可证》,但发行人在租赁期内正常履行租赁合同,未出现因出租方未办理《军队房产租赁许可证》而影响发行人正常经营的情形。

由于近两年军队对空余房产管理政策的变化,事实上不再新办理《军队房产租赁许可证》、许可证续期等事项,出租方目前无法补办《军队房地产租赁许可证》。

经核查,发行人未因租赁军队房产受到过相关行政处罚,且发行人与军队出租单位未因房屋租赁产生过争议或纠纷,双方目前租赁合同履行正常,未影响到发行人的正常经营。

②发行人租赁的3处军队房产无房产证

发行人租赁的3处军队房产无房产证,出租方未办理房产规划和建设许可手续并领取房产权属证书,门店租赁该等房产因此存在搬迁风险,但鉴于军队房产的特殊性,并且发行人多年一直正常履行合同,此等风险相对较低。

2)发行人已制定的整改措施和解决方案

①对于发行人已租赁的军队房产无租赁许可证问题,因是出租方内部管理问题,不影响发行人正常履约和经营。发行人一直督促出租方办理军队房产租赁许可证。

②发行人已租赁的军队房产无房产证:由于军队的特殊性,发行人在租赁房产时合理相信军队资产的权威性,双方签订正式合同,发行人一直支付房租,正常履约。对于无房产证问题,发行人亦一直督促出租方办理出租房产的权属证书。

③中央军委于2016年3月27日印发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》(以下称“《停止服务通知》”),计划用3年左右时间分步骤停止军队和武警部队一切有偿服务活动,对于停止军队对外租赁房产任务计划2018年6月底前完成。

发行人作为大型餐饮连锁经营机构,且多数门店的房产系通过租赁方式取得,正常情况下亦存在因租赁合同到期关闭经营门店情形。市场中也存在出租方给予合理赔偿并提前终止租赁收回房屋的现象。另,涉及军队房产3家餐饮门店在租赁面积、门店收入、净利润等方面占比均较低。

(8)发行人租赁相关军产解决措施和执行情况

根据中央军委《停止服务通知》等文件规定,发行人于2018年5月就租赁军产处置情况与军队产权方进行积极沟通,对中央军委关于《停止服务通知》最新执行要求进行确认。根据军队产权方出具的说明并访谈相关负责人,目前发行人租赁上述3处军产具体执行情况如下:

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2018年6月,中共中央办公厅、国务院办公厅、中央军委办公厅印发《关于深入推进军队全面停止有偿服务工作的指导意见》(以下简称“《指导意见》”),为军地各级深入推进军队全面停止有偿服务工作提供了重要遵循。

《指导意见》强调,军队全面停止有偿服务要按计划分步骤稳妥推进,到2018年年底前全面停止军队一切有偿服务活动。

《指导意见》明确,对复杂敏感项目,区分不同情况,主要采取委托管理、资产置换、保障社会化等方式进行处理,国家和地方政府在政策上给予支持。

对已融入驻地城市发展规划,直接影响社会经济发展和民生稳定,合同协议期限较长、承租户投资大,有潜在军事利用价值,确实难以关停收回的项目,可以实行委托管理。

如因特殊原因,中央军委要求收回上述部分或全部军产时,发行人承诺将保持政治觉悟,积极响应中央军委有关停止军队有偿服务活动相关政策要求,积极配合军队执行《指导意见》相关规定。

综上,发行人会宾楼、长丰路店、金屯店租赁军产按中央军委相关政策规定将采用军队委托管理的方式继续租赁使用。

截至本招股意向书签署日,发行人已与融通地产签署关于会宾楼、长丰路店使用房产的租赁合同,金屯店使用房产的出租方安徽省万通房地产开发有限责任公司已与融通地产签署租赁合同。

如果未来3家餐饮门店不能续签,按照3家门店目前的规模重新选址和装修的投资总金额测算如下:

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……

(9)控股股东、实际控制人承诺

①关于发行人租赁军队房产的承诺

发行人控股股东、实际控制人承诺将及时、全额补偿发行人因无法正常使用瑕疵租赁军队房产而受到的相关损失,具体计算方法如下:补偿范围包括:发行人瑕疵租赁军队房产相关门店闭店的直接损失,包括门店装修剩余摊销费用、固定资产报销损失、门店员工安置费用、被有关当事人追索而支付的赔偿等;发行人瑕疵门店闭店的间接损失,包括瑕疵门店闭店之日至:(1)该等门店租期届满,或(2)发行人于相似区域新开门店开业之日(二者以孰早为准计算)期间的对应预计净利润(预计净利润按该门店上一年度实现的经审计确认的净利润为基础计算)。

补偿顺序为:(1)发行人就瑕疵租赁军队房产门店闭店受到的损失应先要求出租方承担合同违约责任;(2)出租方未承担或不能承担的损失部分,由发行人控股股东、实际控制人补偿给发行人(若发行人当年存在现金分红的,则瑕疵门店补偿金额优先从同庆楼控股股东、实际控制人应得现金分红中扣除,如当年现金分红款不足以补偿相应损失的,将递延至以后年度直至完成补偿承诺)。

②关于发行人租赁房产的承诺

发行人实际控制人沈基水、吕月珍已出具承诺,“在租赁期限内,若同庆楼或其下属子公司承租的房屋产生相关权属争议或其他影响公司正常经营的情形,导致同庆楼或其下属子公司无法继续正常使用该等房屋或遭受损失,本人将承担同庆楼或下属子公司因此所致的损失,包括但不限于因进行诉讼或仲裁、停产或停业、寻找替代场所、搬迁或因被处罚所造成的一切直接和间接损失”。

综上,发行人存在租赁部分瑕疵物业情形对发行人的经营不构成重大不利影响。




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