【上市公司税讯】北京城乡:子公司2014-2018年期间就销售的地上商铺累计计提了土增2.53亿元,地下车库以分立方式置入了新设主体、并适用了财税〔2015〕37 号免契税优惠——2018年的土增清算中,鉴于地上、地下建筑面积合并计算降低整体增值额,故将车库视同销售处理、实际节税3729.89万元(土增最终清算额为2.15亿元)

北京城乡(600861.SH)于2020年4月25日发布年报,披露子公司国盛兴业公司2014-2018年期间销售商铺、并在2018年下半年土增清算前将车库以存续分立方式置入新设主体世纪企服,分立的车库适用了财税〔2015〕37 号免契税优惠;土增清算中,由于地上商铺和地下车库建筑面积合并计算降低了商铺整体增值额,故车库做视同销售处理后土增为2.15亿元,较往期就商铺累计计提的土增2.53亿元实际节税3729.89万元。

1)、2014-2018年期间土增计提按地上面积累计提2.53亿元。国盛兴业公司2014-2018年期间按照累计销售面积共 84,009.61 平方米、各年均按照售房收入计算土地增值税,5 年累计确认土地增值税税额为 252,578,628.70 元,

2)、2018年下半年土增清算,车库视同销售后的土增额应为2.15亿元,节约税额3729.89万元。土地增值税清算累计销售面积 122,998.62 平方米(包括销售创意工作室 8.4万平方米和视同出售给世纪企服 3.8 万平方米),地上、地下建筑物增值额合并计算,比只清算城乡世纪广场底商及创意工作室销售面积的增值额下降。清算报告载应缴土地增值税税额为215,279,756.57 元,产生了37,298,872.13 元的差异,故2019年度损益科目的土地增值税产生了负数(-37,298,872.13 元)。

《600861 北京城乡2019年年度报告》【2020.4.25】详细披露如下:http://www.cninfo.com.cn/new/disclosure/detail?orgId=gssh0600861&announcementId=1207611523&announcementTime=2020-04-25#

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其他说明:

1、各项税金及附加的计缴标准详见附注六税项。

 2、本期土地增值税负数情况说明,详见附注十六、8。

……

(2)土地增值税本期负数情况说明

本公司之子公司北京国盛兴业投资有限公司(以下简称“国盛兴业”)自 2014 年至 2018 年,销售城乡世纪广场底商及创意工作室,累计销售面积共 84,009.61 平方米,各年均按照售房收入计算土地增值税,5 年累计确认土地增值税税额为 252,578,628.70 元

2018 年上半年,国盛兴业因业务板块整合进行存续分立,新设北京城乡世纪企业服务管理有限公司(以下简称“世纪企服”),将城乡世纪广场地下二、三层车库资产(总面积)分割至世纪企服,由世纪企服负责城乡世纪广场机动车公共停车场服务等业务。

2018 年下半年开始土地增值税清算,基于国盛兴业已经分立成两个法人主体,根据财税(2015)37 号《关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》第四条规定“公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司,对分立后公司承受原公司土地、房屋权属,免征契税。”和(2015)5 号《财政部国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》规定“三、按照法律规定或者合同约定,企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业,对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业,暂不征土地增值税。五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。”的规定,分立资产在土地增值税清算过程中,需要视同销售缴纳土地增值税。

基于上述政策,土地增值税清算累计销售面积 122,998.62 平方米(包括销售创意工作室 8.4万平方米和视同出售给世纪企服 3.8 万平方米),地上、地下建筑物增值额合并计算,比只清算城乡世纪广场底商及创意工作室销售面积的增值额下降。清算报告载应缴土地增值税税额为215,279,756.57 元。因土地增值税清算时国盛兴业公司主体和业务模块产生了较大变化,前后土地增值税的计算基于不同销售数据,故产生了 37,298,872.13 元的差异。



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