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【东方税语】提供仓储服务和不动产租赁服务的涉税处理区别

(此文章仅代表大力税手会员观点)

为什么把这两项业务放在一起说呢?是因为二者容易混淆,也容易发生涉税风险,因此将两者进行对比说明分析一下。

一、仓储服务的涉税处理:

仓储合同是保管人储存存货人交付的仓储物,存货人支付仓储费的合同。提供储存保管服务的一方称为保管人,接受储存保管服务并支付报酬的一方称为存货人。交付保管的货物为仓储物,仓储合同属于保管合同的一种特殊类型。仓储合同是一种特殊的保管合同,它具有保管合同的基本特征,同时仓储合同又具有自己的特殊特征。仓储合同与保管合同的区别,如前所述,仓储合同有其法定的特点,所以在签订履行时要注意自己权利义务的内容、起始时间,这决定着承担责任的内容和开始时间,例如合同生效时间二者不同,前者为成立时生效,后者为交付时生效;前者均为有偿,而后者有偿与否则由当事人自行约定。

特殊特征:

(1)仓储的货物所有权不发生转移,只是货物的占有权暂时转移,而货物的所有权或其他权利仍属于存货人所有。

(2)仓储保管的对象必须是动产,不动产不能作为仓储合同的保管对象。这也是仓储合同区别于保管合同的显著特征。

(3)仓储合同的保管人,必须具有依法取得从事仓储保管业务的经营资格。

(4)仓储合同是诺成合同。仓储合同自成立时生效。这是仓储合同区别于保管合同的又一显著特征。

1、增值税处理:

仓储服务,是指利用仓库、货场或者其他场所代客贮放、保管货物的业务活动。

根据《销售服务、无形资产、不动产注释》规定,仓储服务属于物流辅助服务,适用税率6%,征收率3%。物流辅助服务,包括航空服务、港口码头服务、货运客运场站服务、打捞救助服务、装卸搬运服务、仓储服务和收派服务。

同时根据财税【2016】36号附件2:《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(六)计税方法。一般纳税人发生下列应税行为可以选择适用简易计税方法计税:3.电影放映服务、仓储服务、装卸搬运服务、收派服务和文化体育服务。

综上所述,一般纳税人提供仓储服务可以选择适用一般计税方法适用税率6%,也可以适用简易计税方法适用征收率3%(提示:简易计税必须备案)。另外适用简易计税税收法规没有规定可以针对不同项目或客户随意选择,不同于建筑服务等。

2、房产税处理:

提供仓储服务的纳税人根据《房产税暂行条例》规定,按房产余值计税,从价计征房产税。同时根据《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)第二条规定,房产出租的,计征房产税的租金收入不含增值税。

3、土地使用税处理:

根据《财政部国家税务总局关于继续实施物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税优惠政策的通知》(财税〔2017〕33号)第一条规定,自2017年1月1日起至2019年12月31日止,对物流企业自有的(包括自用和出租)大宗商品仓储设施用地,减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。

本通知所称物流企业,是指至少从事仓储或运输一种经营业务,为工农业生产、流通、进出口和居民生活提供仓储、配送等第三方物流服务,实行独立核算、独立承担民事责任,并在工商部门注册登记为物流、仓储或运输的专业物流企业。本通知所称大宗商品仓储设施,是指同一仓储设施占地面积在6000平方米及以上,且主要储存粮食、棉花、油料、糖料、蔬菜、水果、肉类、水产品、化肥、农药、种子、饲料等农产品和农业生产资料,煤炭、焦炭、矿砂、非金属矿产品、原油、成品油、化工原料、木材、橡胶、纸浆及纸制品、钢材、水泥、有色金属、建材、塑料、纺织原料等矿产品和工业原材料的仓储设施。仓储设施用地,包括仓库库区内的各类仓房(含配送中心)、油罐(池)、货场、晒场(堆场)、罩棚等储存设施和铁路专用线、码头、道路、装卸搬运区域等物流作业配套设施的用地。物流企业的办公、生活区用地及其他非直接从事大宗商品仓储的用地,不属于本通知规定的优惠范围,应按规定征收城镇土地使用税。非物流企业的内部仓库,不属于本通知规定的优惠范围,应按规定征收城镇土地使用税。(提示:享受税收优惠要备案)

4、印花税处理:

根据印花税税目税率表规定,仓储保管合同按合同金额的千分之一贴花。(提示:合同如果价税分离的话,可以按不含税金额贴花。)

二、不动产租赁服务的涉税处理:

租赁合同是转移租赁物使用收益权的合同。在租赁合同中,承租人的目的是取得租赁物的使用收益权,出租人也只转让租赁物的使用收益权,而不转让其所有权;租赁合同终止时,承租人须返还租赁物。这是租赁合同区别于买卖合同的根本特征。

 

1、 增值税处理:

根据财税【2016】36号第十五条规定,增值税税率:(二)提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务,销售不动产,转让土地使用权,税率为11%。第四十五条规定,增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为:(二)纳税人提供租赁服务采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

根据《销售服务、无形资产、不动产注释》规定,租赁服务,包括融资租赁服务和经营租赁服务。(2)经营租赁服务,是指在约定时间内将有形动产或者不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。按照标的物的不同,经营租赁服务可分为有形动产经营租赁服务和不动产经营租赁服务。

将建筑物、构筑物等不动产或者飞机、车辆等有形动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告,按照经营租赁服务缴纳增值税。

车辆停放服务、道路通行服务(包括过路费、过桥费、过闸费等)等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。

水路运输的光租业务、航空运输的干租业务,属于经营租赁。

光租业务,是指运输企业将船舶在约定的时间内出租给他人使用,不配备操作人员,不承担运输过程中发生的各项费用,只收取固定租赁费的业务活动。

干租业务,是指航空运输企业将飞机在约定的时间内出租给他人使用,不配备机组人员,不承担运输过程中发生的各项费用,只收取固定租赁费的业务活动。

同时根据财税【2016】36号附件2:《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(九)不动产经营租赁服务。

1.一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县(市)的不动产,应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

3.一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县(市)的不动产,应按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

4.小规模纳税人出租其取得的不动产(不含个人出租住房),应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县(市)的不动产,应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

5.其他个人出租其取得的不动产(不含住房),应按照5%的征收率计算应纳税额。

6.个人出租住房,应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

根据上述文件以及《国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告》(国家税务总局公告2016年第16号)规定总结:一般纳税人出租不动产符合老项目条件的可以选择适用一般计税方法或简易计税方法,分别适用税率11%和征收率5%。取得不动产的方式有多种多样,包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产,同时也包括租入方式。老项目认定,根据《国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)第八条规定,房地产老项目,是指:(一)《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目;(二)《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。关注特殊纳税义务发生时间,纳税人提供租赁服务采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

2、 房产税处理:

提供不动产租赁服务的纳税人根据《房产税暂行条例》规定,符合房产的认定条件,按取得不动产租金计税,从租计征房产税。同时根据《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)第二条规定,房产出租的,计征房产税的租金收入不含增值税。

①按11%税率征收增值税的,房产税的计税依据=含税租金收入/(1+11%);

②按简易征收率5%征收增值税的,房产税的计税依据=含税租金收入/(1+5%);

③个人(包括人体工商户和其他个人)按简易征收率5%减按1.5%征收增值税的,房产税的计税依据=含税租金收入-【含税租金收入/(1+5%)*1.5%】;

④免征增值税的,房产税的计税依据=全部租金收入。

3、土地使用税处理:

提供不动产租赁服务的企业缴纳土地使用税没有税收优惠政策。

4、印花税处理:

根据印花税税目税率表规定,财产租赁合同按合同金额的千分之一贴花。(提示:合同如果价税分离的话,可以按不含税金额贴花。)

作者,赵东方,个人微信号13941382816.


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