【中国税务报】维修费是否计入房产原值缴纳房产税

维修费是否计入房产原值缴纳房产税

张健勇

企业原有的房屋建筑物等固定资产发生的维修费用，是否应当计入房产原值申报缴纳房产税，一直以来，业内人士均执有不同的观点和意见。笔者就税务机关日常检查过程中遇到的实际问题进行分析与阐述。

实地核实 发现问题

近日，某税务稽查局对当地一家照明企业的财产行为税进行检查，发现该公司主要存在未足额申报房产税、土地使用税、印花税等问题。在实地检查之前，检查人员查看企业土地、房屋建筑物登记变更情况及缴纳财产行为税种与金额，实地了解企业近期土地、房产的增减情况。确定企业前期发生了厂房大修、增建与修饰部分车间等情况。同时，重点检查固定资产科目，对新增部分是否并入原值申报房产税进行核实，发现其中部分装修厂房的项目与固定资产科目无法匹配，主要体现在企业为了增加厂房使用功能、改善生产条件和提高厂房利用率，对部分厂房进行局部维修、更新，并与施工方签订合同。工程内容有：楼梯间及配电房施工，无尘车间的彩钢板隔墙、吊顶、铺设无尘地板、空调系统安装、排风等，共发生建筑安装工程维修费255.49万元，取得建筑安装发票，借记“在建工程——厂房维修工程”或“在建工程——车间安装工程”、贷记“应付账款——A公司”或“应付账款——个人”，最后结转“维修费”科目，未将增加的维修费结转“固定资产”科目。

业内观点 各执一方

上述维修费是否应当计入房产原值申报房产税呢？纳税人与税务机关存在不同观点。

纳税人观点

维修费不应当计入房产原值申报房产税，理由主要有三点:

⒈针对部分房屋建筑物的维修金额小，有的车间改造是响应客户的特殊要求、预计使用时间短，有“今天维修、明天拆卸”的可能，符合《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173号）第二条规定，对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

⒉对于原有的装修物拆卸后再次将新维修费计入固定资产，必将使该房屋建筑物原值无限扩大（假如多次维修的情况下）。

⒊零星工程的维修费直接计入“维修费”科目而非“固定资产”科目，不提折旧，符合《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第六十九条规定的“固定资产的大修理支出”，即同时符合下列条件的支出：修理支出达到取得固定资产时的计税基础50%以上；修理后固定资产的使用年限延长2年以上。

税务机关观点

税务机关就有关房产税法规，结合纳税人实际情况，认为维修费应当结转固定资产，并计入原值申报缴纳房产税。主要依据有：

⒈国税发〔2005〕173号文件第一条规定，为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

因为该纳税人对厂房车间的彩钢板隔墙、吊顶、铺设无尘地板、空调系统安装、排风等工程，不属于该文件第一条规定的“附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件”，所以更新后应当计入房产原值。

⒉国税发〔2005〕173号文件第二条中还规定，对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值。

由此，该纳税人拆卸旧厂房车间的废旧设施，可扣减原来相应设备和设施的价值，但必须提供相关证明，如现场照片、原来设备和设施价值的发票或评估机构出具的报告等。

⒊不同税种的规定不可混淆。该纳税人所属的上述装修工程显然不属于《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第六十九条规定的“固定资产的大修理支出”，该规定是针对企业所得税计税基础的要求，纳税人可以转入“管理费用——维修费”科目“费用化”，但不影响计入房产原值申报房产税。

综合上述分析，税务机关提醒广大企业，对厂房建筑物进行局部维修发生的费用，凡属于房产税征收范围的，无论账上如何结转，是否属“资本化”或“费用化”，均应根据国税发〔2005〕173号文件的规定，计入房产原值申报房产税。

（作者单位：福建省长泰县地税局）