【东方税语】地价如何并入房产原值缴纳房产税？

【问题】纳税人在自有土地上建造房产，应于何时将土地价值计入房产原值计算缴纳房产税？

答：根据《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第三条规定：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”因此，对按照房产原值计税的房产，应在纳税义务发生时将土地价值计入房产原值。

【延伸问题】：

1、目前房产税的计价方式有两种，分别是从价计征和从租计征。房产税的计税依据是房产的计税价值（根据《房产税暂行条例》规定，房产税依照房产原值一次减除10%-30%后的余值计算缴纳）或房产的租金收入。根据财税【2016】43号文件规定，自2016年5月1日营改增之日起，房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。实际上在这之后取得的房产属于不动产，进项税额也可以抵扣了，以后缴纳房产税的原值中也是不包含增值税，至于2016年5月1日前取得的房产原值中还是包含增值税的。

2、为什么房产税相关法规中经常提到“无论会计上如何核算”呢？主要存在以下几个原因：一是由于目前会计制度与会计准则对土地使用权的会计处理是不一样的；二是由于有些企业会计核算根本不按照会计制度或准则核算。因此税务上强调不管企业怎么核算，土地使用权在什么科目中，地价均应并入房产原值按规定缴纳房产税。

3、强调房产原值的范围：房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。同时也应该包括为取得土地时缴纳的契税。

4、财税〔2010〕121号文件中规定，宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。按照通知的规定，正确的计算方法应该是：除宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价这种情况外，宗地容积率等于或高于0.5的，一律按照地价全额计入房产原值计征房产税，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

容积率=总建筑面积÷总用地面积，容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的地上总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许地上总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。

【例1】A公司拥有一宗地，所占用土地面积为1000平方米，支付土地价款及相关税费等合计1000万元。该地上建筑房屋价值为500万元，建筑面积为300万平方米，当地规定可扣除30%计税，该公司年缴纳房产税如何缴纳？

答：容积率=总建筑面积÷总用地面积=300/1000=0.3＜0.5，并入房产原值的地价=300*2*（1000/1000）=600万元。

A公司年应纳房产税=（500+600）*（1-30%）*1.2%=9.24万元

【例2】B公司拥有一宗地，所占用土地面积为1000平方米，支付土地价款及相关税费等合计1000万元。该地上建筑房屋价值为500万元，建筑面积为600万平方米，当地规定可扣除30%计税，该公司年缴纳房产税如何缴纳？

答：容积率=总建筑面积÷总用地面积=600/1000=0.6＞0.5，并入房产原值的地价=1000万元。

B公司年应纳房产税=（500+1000）*（1-30%）*1.2%=12.60万元

5、应税房产配建了一些非应税建筑物，如游泳池、烟囱、水塔等，在计算计入房产原值的土地价值时，是否应将这些建筑物所占土地的价值扣除？按照现行房产税有关政策，独立于房屋之外的建筑物，如游泳池、烟囱、水塔等，不属于房产，不是房产税的征税对象，其所占用土地的价值也不应该计入应税房产的原值征收房产税。因此，在计算应计入房产原值的地价时，可将非房产税征税对象的建筑物所占的土地价值进行扣除。

6、如果一宗土地上既有已经建成投入使用的房产，又有在建或规划建设的房产，在将土地价值计入房产原值征收房产税时，是否可以将该宗土地的价值在不同房产中进行分摊。

答：在建房产和待建房产尚未建成使用，按照现行房产税有关规定不属于应税房产，不应当缴纳房产税，其占用土地的价值也不应该作为房产税的计税依据缴税。据此，该宗土地的地价，应按照建成和在建（包括待建）房产的建筑面积比例进行分摊。其中：建成房产所分摊的土地价值应计入房产原值征收房产税；在建和待建房产分摊的土地价值，待房产建成后再计入房产原值征收房产税。

财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知

财税[2010]121号

颁布时间：2010-12-21发文单位：财政部　国家税务总局

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，西藏、青海、宁夏省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：

经研究，现将安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策通知如下：

一、关于安置残疾人就业单位的城镇土地使用税问题

对在一个纳税年度内月平均实际安置残疾人就业人数占单位在职职工总数的比例高于25%（含25%）且实际安置残疾人人数高于10人（含10人）的单位，可减征或免征该年度城镇土地使用税。具体减免税比例及管理办法由省、自治区、直辖市财税主管部门确定。

《国家税务局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》(国税地字[1988]15号)第十八条第四项同时废止。

二、关于出租房产免收租金期间房产税问题

对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

三、关于将地价计入房产原值征收房产税问题

对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

本通知自发文之日起执行。此前规定与本通知不一致的，按本通知执行。各地财税部门要加强对政策执行情况的跟踪了解，对执行中发现的问题，及时上报财政部和国家税务总局。

财政部 国家税务总局

二O一O年十二月二十一日

作者，赵东方，个人微信号13941382816，可提供财税咨询服务。