【张钦光】公司购置不动产，如何正确确认纳税义务时间并进行账务核算？

公司购置不动产，如何正确确认纳税义务时间并进行账务核算？

原创 2017-03-23 张钦光 钦光财税干货铺

案例

A企业2016年12月份进行内部账务自查时，发现2016年7月份购进办公用房一处，建筑面积300平方，价税合计315万，取得了5%的增值税专用发票，2016年9月该房产交付使用，单位一直未取得房产证。

财务人员以未办理房产证为由，一直未去税务机关申报缴纳契税、印花税、房产税、城镇土地使用税等税款，这样处理是否正确？企业购入不动产应如何确认纳税义务时间，如何进行账务处理？

纳税义务时间

一、契税和印花税

1.1、《中华人民共和国契税暂行条例》第八条规定：契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属合同性质的当天。

第九条规定：纳税人应当自纳税义务发生之日起１０日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。

根据以上规定，A企业应该在签订购房合同后及时申报缴纳购房契税。

1.2、《中华人民共和国印花税暂行条例》第七条规定：应纳税凭证应当于书立或者领受时贴花。根据印花税税目税率表，不动产转让依从“产权转移书据”征收印花税，税率为0.05%；

根据以上规定，A企业应该在签订购房合同后及时申报缴纳印花税。

二、房产税和城镇土地使用费

《关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）第二条第一款规定：购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

根据此规定，A企业应该在2016年10月，也就是房产商交房的次月开始申报房产税与城镇土地使用税。

账务处理

1、增值税

企业应该在取得房屋购买专用发票后，及时认证并按规定申报抵扣。

根据国家税务总局《关于发布《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的公告》（国家税务总局公告2016年第15号）第二条规定：增值税一般纳税人（以下称纳税人）2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。企业作会计分录如下：

借：固定资产 某房屋  3000000

       应交税费 应交增值税（进项税额）     90000

       应交税费 待抵扣进项税额 （某房屋） 60000

      贷：银行存款                                      3150000

注：记入待抵扣的税额一定要在第一次抵扣后第13个月时转入进项税额进行抵扣。

2、契税和印花税

企业应及时申报缴纳契税和印花税，假设该企业所在地契税税率为3%。财政部 国家税务总局《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》规定：一、计征契税的成交价格不含增值税；二、房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。因此，企业会计处理如下：

借：固定资产 某房屋（契税）     90000

       固定资产 某房屋（印花税）    1500

      贷：银行存款                             91500

注：企业取得土地使用权、房屋按规定交纳的契税、印花税，由于是按实际取得的不动产的价格计税，按照规定的税额一次性征收的，不存在与税务机关结算或清算的问题，因此，不需要通过“应交税费”科目核算。

3、房产税和城镇土地使用税

3.1、假设A企业所购办公房楼座容积率为2，该区域土地使用税“该级次土地单位税额”为20元/平方，该企业所购办公用房每年应缴纳土地使用税为：

   300÷2×20=3000元，按季度缴纳，每季度应缴纳土地使用税750元。

   借：税金及附加  750

         贷：应交税费 土地使用税 750

 3.2、根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条规定：房产税依照房产原值 一次减除10－30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。

假设A企业所在省份规定减除幅度为30%，则A企业全部房产自用时，每年应缴纳房产税为：

（300-300×30%）×1.2%=25200元，分四次缴纳，每季度应缴纳房产税6300元

   借：税金及附加  6300

          贷：应交税费 房产税 6300

其他

如果A企业房屋用途变更，由完全自用改为部分出租，这样，房产税计税办法就要变更，由完全从价计征改为部分从价计征，部分从租计征。企业应该到税务机关填制《房产税税源（变更）登记表》，注明自用面积和出租面积，重新核定房产税。

其中，企业自用部分的房产税计算如下：

房产原值（不含税）×企业自用面积÷房产全部面积×（1-30%）×1.2%

假设，A企业分割后自用面积为200平方米，则A企业自用部分每年应缴纳房产税为：

3000000×200÷300×(1-30%)×1.2%=16800元；

A企业用来出租的部分，不再从价计征房产税，而是依据出租收取的租金按照12%的税率计征房产税。