【原创】这个事涉销售不动产的增值税问题，值得关注与调整了

正好遇到一个小小业务，恰好想到了这个问题，经过好友指导、探讨，有了一些清晰的眉目。小编在网上也查了一下，很少有人关注，有的人写文章有谈到此问题，有的人写文章似乎还有迷惑，有的税务答疑也不下结论只引用无关的政策，这是什么事呢？

【案例】某小规模纳税人，2020年购入不动产一套，价值300万元，取得普通发票入账，因为业务发展的还不错转为了一般纳税人，其后想转让不动产，销售价格假设是500万元，此时如何计增值税就产生疑惑了。

（1）原来没有得到抵扣，现在我要用差额简易计税（小规模是这样计算增值税的），仍然用小规模的计税方式来操作，才能公平。

答：对不起，身份不同了，就不能用了！谁让不在小规模纳税人时转让呢？那时的税负是差，还是5%的征收率，确实诱人。

（2）不让用差额，那用简易5%可以吗，直接算税额！

答：不行了，因为简易计算转让不动产的增值税的方法中，非自建的情形下，就没有这个算法，当然，依据也没有。国家税务总局公告2012年第1号对于“纳税人购进或者自制固定资产时为小规模纳税人，认定为一般纳税人后销售该固定资产”的情形的，可以进行简易计税，但这是2016年全行业营改增之前的政策，且增值税上的固定资产不包括不动产，不动产是另外的事，这跟会计上，所得税上的规则不同。

（3）直接按9%，没有任何抵扣。

答：是，看来只能是这样了。当然，其实在转为一般纳税人后，对于不动产的相关进项也是可以抵扣的，只是可能并没有那么明显，那么大而已。

或许有人提出，如果小规模纳税人时取得专用发票就好了，还可以进行抵扣（按净值计算比例），现在不好换发票了。好，这个问题也不是这么简单的理解，目前的政策并不必然支持按净值计算在转为一般纳税人时抵扣，只有特殊情形，即只有在小规模纳税人未发生业务时，国家税务总局公告2015年第59号只是一个个例。

那么，相对来讲，对于一般纳税人的身份时，取得不得抵扣后又允许抵扣时，是可以计算净值转回部分抵扣额的，而对于小规模纳税人转为一般纳税人的情形下，并没有文件支持。

同时我们要知道，一般的固定资产动产类设备，是越用越便宜，最后可能值不了几个钱了，而对于不动产，普遍来看，是溢价的可能性多一些，或者不会像电子设备贬值得那么快。政策上确实存在不合理的地方，只是可能营改增之后的政策也没有考虑的那么细，往往是出了一些问题的会给个明确，这类情形相对少，卖房地产的情形也不是像卖货物那么多，自然给明确的机会也少，当然有的纳税人就认为不合理，要求如何，那估计主管税务机关在没有明确之前也不敢答应，风险只能自己背了。

另外，对于一般纳税人出租的情形下，能否选择简易5%，政策也不支持，36号文件中就没有想到这么复杂的问题。