【原创】这个事涉销售不动产的增值税问题,值得关注与调整了

正好遇到一个小小业务,恰好想到了这个问题,经过好友指导、探讨,有了一些清晰的眉目。小编在网上也查了一下,很少有人关注,有的人写文章有谈到此问题,有的人写文章似乎还有迷惑,有的税务答疑也不下结论只引用无关的政策,这是什么事呢?

【案例】某小规模纳税人,2020年购入不动产一套,价值300万元,取得普通发票入账,因为业务发展的还不错转为了一般纳税人,其后想转让不动产,销售价格假设是500万元,此时如何计增值税就产生疑惑了。

(1)原来没有得到抵扣,现在我要用差额简易计税(小规模是这样计算增值税的),仍然用小规模的计税方式来操作,才能公平。

答:对不起,身份不同了,就不能用了!谁让不在小规模纳税人时转让呢?那时的税负是差,还是5%的征收率,确实诱人。

(2)不让用差额,那用简易5%可以吗,直接算税额!

答:不行了,因为简易计算转让不动产的增值税的方法中,非自建的情形下,就没有这个算法,当然,依据也没有。国家税务总局公告2012年第1号对于“纳税人购进或者自制固定资产时为小规模纳税人,认定为一般纳税人后销售该固定资产”的情形的,可以进行简易计税,但这是2016年全行业营改增之前的政策,且增值税上的固定资产不包括不动产,不动产是另外的事,这跟会计上,所得税上的规则不同。

(3)直接按9%,没有任何抵扣。

答:是,看来只能是这样了。当然,其实在转为一般纳税人后,对于不动产的相关进项也是可以抵扣的,只是可能并没有那么明显,那么大而已。

或许有人提出,如果小规模纳税人时取得专用发票就好了,还可以进行抵扣(按净值计算比例),现在不好换发票了。好,这个问题也不是这么简单的理解,目前的政策并不必然支持按净值计算在转为一般纳税人时抵扣,只有特殊情形,即只有在小规模纳税人未发生业务时,国家税务总局公告2015年第59号只是一个个例。

那么,相对来讲,对于一般纳税人的身份时,取得不得抵扣后又允许抵扣时,是可以计算净值转回部分抵扣额的,而对于小规模纳税人转为一般纳税人的情形下,并没有文件支持。

同时我们要知道,一般的固定资产动产类设备,是越用越便宜,最后可能值不了几个钱了,而对于不动产,普遍来看,是溢价的可能性多一些,或者不会像电子设备贬值得那么快。政策上确实存在不合理的地方,只是可能营改增之后的政策也没有考虑的那么细,往往是出了一些问题的会给个明确,这类情形相对少,卖房地产的情形也不是像卖货物那么多,自然给明确的机会也少,当然有的纳税人就认为不合理,要求如何,那估计主管税务机关在没有明确之前也不敢答应,风险只能自己背了。

另外,对于一般纳税人出租的情形下,能否选择简易5%,政策也不支持,36号文件中就没有想到这么复杂的问题。



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